Nieuwbouw aansluiten op stadsverwarming, kan dat uit?

Na het doorrekenen van nieuwbouwprojecten op gas vorig weekend kreeg ik nu dezelfde vraag maar dan voor een woning die aangesloten “moet” worden op een hoge temperatuur warmtenet.

“Moet” zeg ik omdat dat is wat de projectontwikkelaar de woningkoper vertelde. Het bouwbesluit zegt echter dat als je aan kunt tonen dat jouw alternatief zonder stadsverwarming duurzamer is dan mét stadsverwarming dat je gewoon een bouwvergunning moet krijgen voor All-Electric.

Een snelle blik op de specificaties van de woning leert dat er hier niet eens een businesscase is voor stadswarmte… kan er wel gerekend worden bij die projectontwikkelaars? De woning is namelijk al goed geïsoleerd volgens bouwbesluit, voorzien van WTW, triple glas én vloerverwarming.

Kostprijsvergelijking stadsverwarming vs. All-Electric

Ik maak in dit voorbeeld even gebruik van de iCEM van Factory Zero omdat daar verwarming, sanitair warm water, ventilatie en omvormer in zitten in een bewezen module, dat streept lekker weg aan tafel bij de ontwikkelaar.

De ontwikkelaar mag zijn WTW, Omvormer en Stadsverwarmingsaansluitset (3x woordwaarde) houden, er komt 1 apparaat voor in de plaats.

Als we vervolgens de aansluitkosten,  het vastrecht en meetkosten voor 15 jaar wegstrepen dan zien we dat All-Electric wonen in totaal  €1775 goedkoper is over 15 jaar. Er daarna is er geen energierekening of bespaarlening meer. Dat scheelt dan (niet inflatiegecorrigeerd) €150 per maand.

Duurzame Stadsverwarming
Ik draag stadsverwarming in oude binnensteden een warm hart toe, als er zicht is op langdurig duurzame restwarmte. Hoge Temperatuurnetten zijn dat per definitie NIET. Hier ligt een zware bewijslast voor de gemeente en ontwikkelaars om aan te tonen dat zij duurzamer zijn dan All-Electric en Kamps argument (“het is besloten dat het duurzamer is dus het is zo”) telt niet.

Mijn vraag aan ontwikkelaars en gemeentes
Waarom wordt er niet in het voordeel van de toekomstige kopers gerekend? Waarom sluit je in hemelsnaam een goede EPC0,4 woning aan op een hogetemperatuurwarmtenet? Beste gemeentes, neem alsjeblieft een onafhankelijke energieadviseur in de hand want ik word platgebeld door nieuwbouwers die zich belazerd voelen door ontwikkelaar en/of gemeente en dat houdt me van mijn echte werk: bestaande woningen van een integraal energiecomfortplan voorzien.

Dankjewel!

Lars

Ps1 : Bouwbesluit waaruit zou blijken dat Stadsverwarming verplicht kan worden (artikel 10)

Wat kost een nieuwbouw projectwoning zonder gasaansluiting?

Ik krijg die vraag nu meerdere keren per week en het wordt tijd dat ik er iets van vind. De bouwprojecten klotsen tegen de plinten en kopers staan in de rij maar sinds Zeerijp en helemaal sinds Wiebes’ opmerkelijke verklaring vlak voor Pasen is het bal! Want het koopcontract is getekend, de inkt netjes droog als het gaat knagen….”Zou ons nieuwe huis niet ook zonder CV-ketel kunnen?”.

Een voorzichtig belletje naar de “kopersbegeleider”* (lees klantafpoeierportier) leert dat dit volstrekt kansloos is want… ik geef even een lijstje redenen:

  • de CV-ketels zijn al besteld
  • er zijn afspraken gemaakt over het aantal gasaansluitingen
  • alle garanties vervallen op het volledige warmwatersysteem
  • nee dat kan niet
  • U kunt dat helemaal niet betalen
  • de EPC waarde van de woning verandert en dan vervalt de bouwvergunning
  • De boiler zakt door de vloer

Op de vraag in welke fase er dan WEL invloed op het verwarmingssysteem uitgeoefend had kunnen worden komt nooit een antwoord.

Ik ben al voor een paar klanten aan het werk geweest om te kijken wat er te redden valt bij deze projectontwikkelaars. Op zich is het huidige bouwbesluit helemaal niet verkeerd met z’n EPC van 0,4 (zeg maar een isolatiewaarde 4,5 en kierdichtheid van 0,4). Alleen gebruiken de stenenstapelaars van Nederland het liefst spullen die ze al 100 jaar gebruiken, want dat is wat ze kennen. Dus  mechanische afzuiging op zolder (MV-box), ventilatieroosters boven de kozijnen en HR++ glas. In een hoekje op zolder wordt de CV weggefrot naast de MV box en het expansievat.

Ik heb nu een geval waar de ontwikkelaar WEL meedenkt, en een rekening van €26.000 neerlegt bij de klant om de woningkoper te motiveren van het gas af te gaan. Dat leek me vrij fors en ik heb eens een lijstje gemaakt van de kosten die ik redelijkerwijs zou willen maken om van bouwbesluit naar vangaslos-plus-op-de-meter te komen. Dat zou wat mij betreft het minimale ambitieniveau van nieuwbouw moeten zijn:

QV10 verbeteren
De eerste regel zal veel mensen niks zeggen maar het is de kwaliteitseis die de overheid aan de kierdichtheid stelt. Minimaal 0,4. Er is geen traditionele bouwer die dat kan halen en er is niemand die er naar vraagt bij oplevering. Maar het is een van de grootste comfortindicatoren : hoe lager hoe beter. Ik adviseer een specialistisch bedrijf in te huren die op professionele en duurzame (als in lang houdbaar) kierdichting aanbrengt in de ruwbouwfase. Ik doe dus eigenlijk het werk wat de aannemer uit zichzelf al zou moeten doen maar niet beheerst. Het kost me een lieve duit maar het voorkomt de komende 100 jaar geluid van buiten, tocht, warmtelekken en dergelijke. Triest, maar noodzakelijke meerkosten om zeker te weten dat het project slaagt.

Kozijnen en glas
Hier gaan we investeren. Weg met die warmteverliesroosters en dat kostbare “maar net niet goed genoeg” glas. We gaan voor extra isolerende kozijnen met triple glas in de warme ruimtes (woonkamer, keuken en badkamer). Ik reserveer daar 2,5k voor het meerwerk.

Ventilatie
Ventileren doen we met een kwalitatief hoogwaardig systeem, een goeie WTW en goede kanalen. Ik reken een zeer genereuze 5k voor meerwerk.

Gasaansluiting
Die vervalt natuurlijk, pure winst, cash in da pocket. Bovendien bespaar je €150 per jaar aan vastrecht en ketelonderhoud. Dat is na 15 jaar ook weer €2000 euro cadeau. De verwijderingsbijdrage van €250 (tot wel €600) om straks weer van die verrekte gasmeter af te komen hoef je ook niet te betalen!

CV/Warmtepompwissel
Dan waar het allemaal om begon. De CV-ketel er uit, en een dure warmtepomp op het garagedak. De overheid geeft nog €2000 subsidie op de warmtepomp toe.

EPC Schaam-PV er af, dakvol met mooie PV
De EPC rekentovenaar van de projectontwikkelaar kwam uit op precies 3 zonnepanelen voor de woning om de woning energetisch rond te rekenen. We vragen beleefd om die schaampaneeltjes NIET te plaatsen zodat we het hele dakvlak netjes vol kunnen leggen met een mooi zonnepanelensysteem. Ik heb het hier even niet over een indaksysteem waardoor we de dakpannen af kunnen bestellen, daar raakt de inkoper teveel van in de war.

Ik kom op zo’n kleine €17.500 euro directe kosten om de woning succesvol van een warmtepomp te voorzien. Om de woning energieneutraal en te maken komt daar nog €5600 bij voor de zonnepanelen, maar dat kan je zo gek maken als je wilt. De drie schaampaneeltjes van de ontwikkelaar kan je ook houden maar ik adviseer om gelijk je hele dak vol te leggen met een echt goed systeem. De vraag is hier wel een beetje of je deze kosten wel of niet moet toerekenen aan het warmtepomp-project. Ik neem ze maar even mee voor de rest van het verhaal.

Deze twee zal je extra moeten financieren maar dat kan gelukkig heel makkelijk bij de meeste banken. Vervolgens zijn er natuurlijk de echte besparingen. Ik heb overal consumentenprijzen en ruime marges genomen, de projectontwikkelaar wordt daar beslist beter van.

Het kost je netto €10 per maand gedurende 15 jaar. Met je pensioen is de woning dan #vangaslos, lekker warm en zonder energierekening. Maar dat is niet in het belang van de projectontwikkelaar die in 2018 nog effe snel z’n oude truc wilde doen. Helaas.

En als de ontwikkelaars van Nederland nu eens eerlijk zouden zijn en het ontwerp al #vangaslos zouden maken dan kan e.e.a. natuurlijk gewoon voor €17,5k of minder. Daarbij komt nog dat ik in mijn berekeningen helemaal niet gekeken heb naar de ontwikkelingen van de energieprijzen : gas zal snel duurder worden (vooral door de energie/C02-belasting) en stroom goedkoper.

€17.500….
Dat is een hoop geld maar het huis dat je er voor terugkrijgt is een stuk comfortabeler omdat je op koude winderige najaarsdagen niet de tochtroosters dicht moet doen omdat die tocht niet fijn is. Ook krijg je gratis een zomernachtkoeling die je huis gratis afkoelt terwijl jij ligt te slapen. En je kan de bank voor het raam zetten in plaats van een meter er vandaan dus de effectieve binnenruimte is groter….

En op €250.000 tot €350.000 is het nou ook weer niet een bedrag wat het bij voorbaat onhaalbaar maakt. Er zijn mensen die zo €15.000 aan de keuken en aan de badkamer uitgeven…. Ik kan me niet voorstellen dat dat een investering is die onoverkomelijk is, helemaal niet met de subsidies en financieringsopties die er tegenwoordig zijn en het vooruitzicht van een geen energierekening meer.

De economie
Het mag ook wel even gezegd worden hier. Door netto een tientje per maand uit te geven gaat er geen cent meer naar de NAM en de steenkolencrematoria. Elke cent wordt in Nederland besteed en blijft ook in Nederland. Opgeteld gaat dat om miljarden en miljarden euro’s die in de economie blijven in plaats van dat het geld wegvloeit naar de geen belasting betalende aandeelhouders van Shell in het het buitenland (bedankt Mark). Het effect daarvan zal positief dramatisch zijn. Wij woningkopende Nederlanders kunnen de fossiele economie op de knieën krijgen!

Ik wens alle nieuwbouwers van NL veel sterkte toe met het bellen met de klantbegeleiders de komende maanden!

Lars

* er zijn gelukkig ook projectontwikkelaars die het wél goed doen. Hun klanten kom ik nooit tegen in mijn adviespraktijk, die krijgen een lekker warm, duurzaam All-Electric huis, met een strik er om heen. Chapeau!

Als je dit interessant vond, mag ik je dan iets vragen?

Wist u dat uw nieuwbouwhuis er over 500 jaar nog staat?

Ik wilde een originele blogpost schrijven over iets wat pas in een flits tot me doordrong : er worden elk jaar maar 14,000 woningen gesloopt, terwijl er nu 7.4 miljoen woningen staan. Dus snel wat gegoogled over dit onderwerp en helaas:

Toen Prof. André Thomsen van de TU Delft met emeritaat ging in 2006 hield hij zijn afscheidsrede precies over dit onderwerp. Er rest mij dus niet heel veel meer dan een kleine update plus wat onwetenschappelijk gefilosofeer van een DHZ-blogger over wat het zou kunnen betekenen…..

Als je elk jaar 14.000 woningen vervangt op een bestand van 7.4 miljoen woningen dan is de noodzakelijke levensduur van de gemiddelde woning dus …. tromgeroffel …. 528 jaar (bij de sloopvolumes in 2006 was dat nog 400 jaar).

20130317-213259.jpg
(15e eeuwse woning)

Dat betekent dus dat u nu in het huis woont waar ook uw bet-bet-bet-achterkleinkinderen in zullen wonen. De meeste huizen uit 1485, er bestaan er nog een handvol in Nederland, zijn inmiddels wel aangepast aan de stand van huidige techniek: de steens muren zijn waterdicht gemaakt en geïsoleerd, bedstedes verwijderd, vuurplaatsen vervangen door cv-ketels, opkamers gesloopt en glas in lood ramen vervangen door dubbel glas. Maar in 1485 stonden er nog geen 7 miljoen huizen, dus de komende eeuwen zullen we een plan moeten hebben hoe we het “onlangs” (in historisch perspectief dan) gigantisch gegroeide aantal woningen bewoonbaar houden.

Scenario 1 : zelluf doen
De naoorlogse woningen (’50-’70) zijn over 10 jaar, na de crisis, zo’n 50 tot 70 jaar oud en dus volgens de bouwstandaarden uit die tijd “afgeschreven”. Mensen die nu zo’n huis kopen zullen rekening moeten houden met grote onderhoudskosten : electra, waterleidingen, kozijnen, dakpannen, zowat alles zal vervangen moeten worden.

Energie
400 jaar geleden stookten we met hout en turf het huis op 1 plek warm. De fossiele generaties (1850-2020) deden dat met achtereenvolgens steenkool, aardolie en aardgas. Onze kinderen vragen ons inmiddels waarom er geen zonnepanelen op het huis liggen, dus u ziet wel waar het naar toe gaat : huizen met zuiddaken zullen meer waard blijken dan huizen zonder. We zullen onze huizen warm moeten houden met zon, wind en electriciteit uit de Sahara, die we hier met warmtepompen in hoogwaardige warmte omzetten.

Scenario 2 : Sloopfondsvariant
In deze variant blijken complete woonwijken met aflossingsvrije hypotheken gekocht te zijn, en weigeren de erfgenamen de verwaarloosde woningen, die hun ouders de laatste jaren van hun leven niet meer konden onderhouden, te erven. De banken blijven met 100-duizenden onverkoopbare huizen achter die op hun portefeuilles drukken. In dit problematischer scenario zal de overheid waarschijnlijk een sloopfonds stichten waarna de winnaars van dit scenario, banken en de bouwindustrie, nieuwe woonwijken à la 2030 neerzetten. Wat problematisch is aan een sloopfonds, is dat we collectief een extra belasting zullen moeten gaan betalen in een periode waarin we onze kredietcrisiswonden nog aan het likken zijn. Ik wil er dan ook voor pleiten dat we dit probleem door de hypotheekverstrekkers op gaan laten lossen, immers, zij hebben willens en wetens 30 jaar lang deze veredelde “huurhuizen” gefinancierd, en zijn dus ook altijd eigenaar gebleven van het aanstormende probleem.

Wat gaat het worden? De olifant op de horizon staat voorlopig nog niet in de woonkamer, maar over een jaar of 30 zullen er serieuze aantallen verpauperde eeuwelingen op de markt komen, en die zullen vermoedelijk niet zo geliefd zijn als de huizen uit de jaren 1920-1930 (“originele details”) nu.

Doet u voorzichtig met ons nationale erfgoed?

Memo to self : onderhoudsplan voor de buitenboel maken.

oorspronkelijk verschenen op : Stormglas.wordpress.com
Twitter : @larsboelen