Tag: projectontwikkelaar

  • Nieuwbouw aansluiten op stadsverwarming, kan dat uit?

    Na het doorrekenen van nieuwbouwprojecten op gas vorig weekend kreeg ik nu dezelfde vraag maar dan voor een woning die aangesloten “moet” worden op een hoge temperatuur warmtenet.

    “Moet” zeg ik omdat dat is wat de projectontwikkelaar de woningkoper vertelde. Het bouwbesluit zegt echter dat als je aan kunt tonen dat jouw alternatief zonder stadsverwarming duurzamer is dan mét stadsverwarming dat je gewoon een bouwvergunning moet krijgen voor All-Electric.

    Een snelle blik op de specificaties van de woning leert dat er hier niet eens een businesscase is voor stadswarmte… kan er wel gerekend worden bij die projectontwikkelaars? De woning is namelijk al goed geïsoleerd volgens bouwbesluit, voorzien van WTW, triple glas én vloerverwarming.

    Kostprijsvergelijking stadsverwarming vs. All-Electric

    Ik maak in dit voorbeeld even gebruik van de iCEM van Factory Zero omdat daar verwarming, sanitair warm water, ventilatie en omvormer in zitten in een bewezen module, dat streept lekker weg aan tafel bij de ontwikkelaar.

    De ontwikkelaar mag zijn WTW, Omvormer en Stadsverwarmingsaansluitset (3x woordwaarde) houden, er komt 1 apparaat voor in de plaats.

    Als we vervolgens de aansluitkosten,  het vastrecht en meetkosten voor 15 jaar wegstrepen dan zien we dat All-Electric wonen in totaal  €1775 goedkoper is over 15 jaar. Er daarna is er geen energierekening of bespaarlening meer. Dat scheelt dan (niet inflatiegecorrigeerd) €150 per maand.

    Duurzame Stadsverwarming
    Ik draag stadsverwarming in oude binnensteden een warm hart toe, als er zicht is op langdurig duurzame restwarmte. Hoge Temperatuurnetten zijn dat per definitie NIET. Hier ligt een zware bewijslast voor de gemeente en ontwikkelaars om aan te tonen dat zij duurzamer zijn dan All-Electric en Kamps argument (“het is besloten dat het duurzamer is dus het is zo”) telt niet.

    Mijn vraag aan ontwikkelaars en gemeentes
    Waarom wordt er niet in het voordeel van de toekomstige kopers gerekend? Waarom sluit je in hemelsnaam een goede EPC0,4 woning aan op een hogetemperatuurwarmtenet? Beste gemeentes, neem alsjeblieft een onafhankelijke energieadviseur in de hand want ik word platgebeld door nieuwbouwers die zich belazerd voelen door ontwikkelaar en/of gemeente en dat houdt me van mijn echte werk: bestaande woningen van een integraal energiecomfortplan voorzien.

    Dankjewel!

    Lars

    Ps1 : Bouwbesluit waaruit zou blijken dat Stadsverwarming verplicht kan worden (artikel 10)

  • Wat kost een nieuwbouw projectwoning zonder gasaansluiting?

    Ik krijg die vraag nu meerdere keren per week en het wordt tijd dat ik er iets van vind. De bouwprojecten klotsen tegen de plinten en kopers staan in de rij maar sinds Zeerijp en helemaal sinds Wiebes’ opmerkelijke verklaring vlak voor Pasen is het bal! Want het koopcontract is getekend, de inkt netjes droog als het gaat knagen….”Zou ons nieuwe huis niet ook zonder CV-ketel kunnen?”.

    Een voorzichtig belletje naar de “kopersbegeleider”* (lees klantafpoeierportier) leert dat dit volstrekt kansloos is want… ik geef even een lijstje redenen:

    • de CV-ketels zijn al besteld
    • er zijn afspraken gemaakt over het aantal gasaansluitingen
    • alle garanties vervallen op het volledige warmwatersysteem
    • nee dat kan niet
    • U kunt dat helemaal niet betalen
    • de EPC waarde van de woning verandert en dan vervalt de bouwvergunning
    • De boiler zakt door de vloer

    Op de vraag in welke fase er dan WEL invloed op het verwarmingssysteem uitgeoefend had kunnen worden komt nooit een antwoord.

    Ik ben al voor een paar klanten aan het werk geweest om te kijken wat er te redden valt bij deze projectontwikkelaars. Op zich is het huidige bouwbesluit helemaal niet verkeerd met z’n EPC van 0,4 (zeg maar een isolatiewaarde 4,5 en kierdichtheid van 0,4). Alleen gebruiken de stenenstapelaars van Nederland het liefst spullen die ze al 100 jaar gebruiken, want dat is wat ze kennen. Dus  mechanische afzuiging op zolder (MV-box), ventilatieroosters boven de kozijnen en HR++ glas. In een hoekje op zolder wordt de CV weggefrot naast de MV box en het expansievat.

    Ik heb nu een geval waar de ontwikkelaar WEL meedenkt, en een rekening van €26.000 neerlegt bij de klant om de woningkoper te motiveren van het gas af te gaan. Dat leek me vrij fors en ik heb eens een lijstje gemaakt van de kosten die ik redelijkerwijs zou willen maken om van bouwbesluit naar vangaslos-plus-op-de-meter te komen. Dat zou wat mij betreft het minimale ambitieniveau van nieuwbouw moeten zijn:

    QV10 verbeteren
    De eerste regel zal veel mensen niks zeggen maar het is de kwaliteitseis die de overheid aan de kierdichtheid stelt. Minimaal 0,4. Er is geen traditionele bouwer die dat kan halen en er is niemand die er naar vraagt bij oplevering. Maar het is een van de grootste comfortindicatoren : hoe lager hoe beter. Ik adviseer een specialistisch bedrijf in te huren die op professionele en duurzame (als in lang houdbaar) kierdichting aanbrengt in de ruwbouwfase. Ik doe dus eigenlijk het werk wat de aannemer uit zichzelf al zou moeten doen maar niet beheerst. Het kost me een lieve duit maar het voorkomt de komende 100 jaar geluid van buiten, tocht, warmtelekken en dergelijke. Triest, maar noodzakelijke meerkosten om zeker te weten dat het project slaagt.

    Kozijnen en glas
    Hier gaan we investeren. Weg met die warmteverliesroosters en dat kostbare “maar net niet goed genoeg” glas. We gaan voor extra isolerende kozijnen met triple glas in de warme ruimtes (woonkamer, keuken en badkamer). Ik reserveer daar 2,5k voor het meerwerk.

    Ventilatie
    Ventileren doen we met een kwalitatief hoogwaardig systeem, een goeie WTW en goede kanalen. Ik reken een zeer genereuze 5k voor meerwerk.

    Gasaansluiting
    Die vervalt natuurlijk, pure winst, cash in da pocket. Bovendien bespaar je €150 per jaar aan vastrecht en ketelonderhoud. Dat is na 15 jaar ook weer €2000 euro cadeau. De verwijderingsbijdrage van €250 (tot wel €600) om straks weer van die verrekte gasmeter af te komen hoef je ook niet te betalen!

    CV/Warmtepompwissel
    Dan waar het allemaal om begon. De CV-ketel er uit, en een dure warmtepomp op het garagedak. De overheid geeft nog €2000 subsidie op de warmtepomp toe.

    EPC Schaam-PV er af, dakvol met mooie PV
    De EPC rekentovenaar van de projectontwikkelaar kwam uit op precies 3 zonnepanelen voor de woning om de woning energetisch rond te rekenen. We vragen beleefd om die schaampaneeltjes NIET te plaatsen zodat we het hele dakvlak netjes vol kunnen leggen met een mooi zonnepanelensysteem. Ik heb het hier even niet over een indaksysteem waardoor we de dakpannen af kunnen bestellen, daar raakt de inkoper teveel van in de war.

    Ik kom op zo’n kleine €17.500 euro directe kosten om de woning succesvol van een warmtepomp te voorzien. Om de woning energieneutraal en te maken komt daar nog €5600 bij voor de zonnepanelen, maar dat kan je zo gek maken als je wilt. De drie schaampaneeltjes van de ontwikkelaar kan je ook houden maar ik adviseer om gelijk je hele dak vol te leggen met een echt goed systeem. De vraag is hier wel een beetje of je deze kosten wel of niet moet toerekenen aan het warmtepomp-project. Ik neem ze maar even mee voor de rest van het verhaal.

    Deze twee zal je extra moeten financieren maar dat kan gelukkig heel makkelijk bij de meeste banken. Vervolgens zijn er natuurlijk de echte besparingen. Ik heb overal consumentenprijzen en ruime marges genomen, de projectontwikkelaar wordt daar beslist beter van.

    Het kost je netto €10 per maand gedurende 15 jaar. Met je pensioen is de woning dan #vangaslos, lekker warm en zonder energierekening. Maar dat is niet in het belang van de projectontwikkelaar die in 2018 nog effe snel z’n oude truc wilde doen. Helaas.

    En als de ontwikkelaars van Nederland nu eens eerlijk zouden zijn en het ontwerp al #vangaslos zouden maken dan kan e.e.a. natuurlijk gewoon voor €17,5k of minder. Daarbij komt nog dat ik in mijn berekeningen helemaal niet gekeken heb naar de ontwikkelingen van de energieprijzen : gas zal snel duurder worden (vooral door de energie/C02-belasting) en stroom goedkoper.

    €17.500….
    Dat is een hoop geld maar het huis dat je er voor terugkrijgt is een stuk comfortabeler omdat je op koude winderige najaarsdagen niet de tochtroosters dicht moet doen omdat die tocht niet fijn is. Ook krijg je gratis een zomernachtkoeling die je huis gratis afkoelt terwijl jij ligt te slapen. En je kan de bank voor het raam zetten in plaats van een meter er vandaan dus de effectieve binnenruimte is groter….

    En op €250.000 tot €350.000 is het nou ook weer niet een bedrag wat het bij voorbaat onhaalbaar maakt. Er zijn mensen die zo €15.000 aan de keuken en aan de badkamer uitgeven…. Ik kan me niet voorstellen dat dat een investering is die onoverkomelijk is, helemaal niet met de subsidies en financieringsopties die er tegenwoordig zijn en het vooruitzicht van een geen energierekening meer.

    De economie
    Het mag ook wel even gezegd worden hier. Door netto een tientje per maand uit te geven gaat er geen cent meer naar de NAM en de steenkolencrematoria. Elke cent wordt in Nederland besteed en blijft ook in Nederland. Opgeteld gaat dat om miljarden en miljarden euro’s die in de economie blijven in plaats van dat het geld wegvloeit naar de geen belasting betalende aandeelhouders van Shell in het het buitenland (bedankt Mark). Het effect daarvan zal positief dramatisch zijn. Wij woningkopende Nederlanders kunnen de fossiele economie op de knieën krijgen!

    Ik wens alle nieuwbouwers van NL veel sterkte toe met het bellen met de klantbegeleiders de komende maanden!

    Lars

    * er zijn gelukkig ook projectontwikkelaars die het wél goed doen. Hun klanten kom ik nooit tegen in mijn adviespraktijk, die krijgen een lekker warm, duurzaam All-Electric huis, met een strik er om heen. Chapeau!

    Als je dit interessant vond, mag ik je dan iets vragen?

  • Beste Projectontwikkelaars van Nederland, Beste Jan

    Beste Jan Fokkema van de Neprom,

    We lazen van de week uw hartstochtelijke betoog voor aardgasvrij bouwen.

    Artikel van Jan Fokkema in het AD over de noodzaak het gasloos bouwen

    Ik ben adviseur duurzaam bouwen en uw klanten, kopers van nieuwbouwwoningen, kloppen wekelijks bij mij aan om te vragen of ik kan helpen hun toekomstige huis alsjeblieft alsjeblieft duurzaam kan helpen maken. Dit mondt meestal uit in communicatie als deze uit een brief die ik van klant kreeg die ik trachtte te helpen:

    Vanwege de lamlendigheid van o.a. uw organisatie die succesvol aandrong op uitstel van de nieuwe 0.2 norm per 1 januari van dit jaar.  De huidige EPC eis van 2015 (0,4 voor woningen) is daarom nog steeds geldig  en een stap op weg naar de EPC 0 in 2020 lijkt verder weg dan ooit.

    De communicatieafdelingen van uw leden schepen mijn klanten dus af met lulkoek over “is al zeer energiezuinig”, de klant krijgt in 2019 een woning uit 2015. Als hij geluk heeft tenminste, want de kierdichtheid wordt door de bouwambtenaar niet gecontroleerd bij de oplevering, dus U komt weg met lekke ramen en deuren en aansluitingen ook. (Aantoonbare praktijkcases beschikbaar).

    Die “bindende afspraken met derden” gaat vooral over de marges op die verrekte gasketeltjes. Daar ploft een project toch niet op?

    Hieronder de woningen waarover mijn laatste poging ging. Ik vraag helemaal niet om een herontwerp, maar om een paar miniscule aanpassingen:

    • Verplaatsen ventilatiepijpjes naar het noorddak (p.m.)
    • niet plaatsen van de CV-schoorsteen en CV (-€2000)
    • plaatsen van de Velux in maat en stramien van een volledig met PV-bedekt dak (kleine aanpassing in maatvoering dak, p.m.)
    • een doorvoer van 10cm voor leidingen van een warmtepomp in de achtergevel (PVC-pijp 10 cm, €50)
    • een eerlijke prijs voor een volledig met PV-bedekt dak. (actuele prijs minder dan €0,50 per Wp)
      • het liefst zou ik de pannen achterwegen laten en een indaksysteem hebben (upsell kans voor jullie, 15 panelen per woning )
      • Aanbieding in mijn mailbox vanmorgen : Mono Duo Black Frame 320 Watt→  Palletprijs (32 stuks) € 0,49  wattpiek
      • een loze leiding voor de laadpaal bij de hoekwoningen (PVC-pijpje, €5)
        • Upsell kans : alvast bedraad aanleggen 3x35A kabel, €25)
      • een paar extra leidingen voor betere ventilatie en extra ventielen in de peperdure breedplaatvloer die daar speciaal geschikt voor is.
        • vermoedelijk enkele €100, Upsell-kans
      • extra doorvoer naar meterkast voor regenwatercircuit (PVC-pijp 10 cm, €50, 20 meter waterbuis naar de WC’s (€100)
        • kans voor jullie : levering van het regenwaterbuffer

      Ik heb geen idee waarom het huis hier trouwens €10-15k duurder van moet worden. Met de uitgespaarde CV kan de klant voor 6-7k een LWWP kopen, dat gaat zeker lukken.

      Er zal geen ambtenaar zijn die deze wijzigingen niet zal accepteren, er hoeft niks gesloopt of verbouwd. Klant blij, extra omzet voor uw leden.

      Maar niks hoor, de klant moet over 10 jaar zijn bijna nieuwe ketel, waar nog geen 5000m3 aardgas in verbrandt is, laten weghalen en met betonboor alle sparingen laten boren waar hij u 10 jaar geleden om vroeg. Voor alsnog een warmtepomp.

      Ik heb dus de volgende vragen voor U:

      • Hoe en in welke fase kan mijn klant WEL invloed uitoefenen op het ontwerp
      • Hoe kan mijn klant mij daarvoor bij U aan tafel krijgen zodat uw leden niet zelf elke keer het wiel hoeven uit te vinden, ik help graag.
      • Uw leden zijn momenteel duizenden en duizenden spijthuizen aan het bouwen die de komende 10 jaar allemaal voor een veelvoud van die 10-15k gerenoveerd moeten worden. Wat gaat u daar aan doen?

      Om op uw “consistent Rijksbeleid” terug te komen, daar heeft U het helemaal niet over gehad, en dat hoeft ook helemaal niet, het enige wat nodig is is dat U naar uw klanten gaat luisteren.

      Met vriendelijke groet,

      Lars Boelen, 06-23861080

      PS: Ik heb nog een tip: schrap het woord energieneutraal uit uw vocabulaire, ePOS is de toekomst!