Wat kost een nieuwbouw projectwoning zonder gasaansluiting?

Ik krijg die vraag nu meerdere keren per week en het wordt tijd dat ik er iets van vind. De bouwprojecten klotsen tegen de plinten en kopers staan in de rij maar sinds Zeerijp en helemaal sinds Wiebes’ opmerkelijke verklaring vlak voor Pasen is het bal! Want het koopcontract is getekend, de inkt netjes droog als het gaat knagen….”Zou ons nieuwe huis niet ook zonder CV-ketel kunnen?”.

Een voorzichtig belletje naar de “kopersbegeleider”* (lees klantafpoeierportier) leert dat dit volstrekt kansloos is want… ik geef even een lijstje redenen:

  • de CV-ketels zijn al besteld
  • er zijn afspraken gemaakt over het aantal gasaansluitingen
  • alle garanties vervallen op het volledige warmwatersysteem
  • nee dat kan niet
  • U kunt dat helemaal niet betalen
  • de EPC waarde van de woning verandert en dan vervalt de bouwvergunning
  • De boiler zakt door de vloer

Op de vraag in welke fase er dan WEL invloed op het verwarmingssysteem uitgeoefend had kunnen worden komt nooit een antwoord.

Ik ben al voor een paar klanten aan het werk geweest om te kijken wat er te redden valt bij deze projectontwikkelaars. Op zich is het huidige bouwbesluit helemaal niet verkeerd met z’n EPC van 0,4 (zeg maar een isolatiewaarde 4,5 en kierdichtheid van 0,4). Alleen gebruiken de stenenstapelaars van Nederland het liefst spullen die ze al 100 jaar gebruiken, want dat is wat ze kennen. Dus  mechanische afzuiging op zolder (MV-box), ventilatieroosters boven de kozijnen en HR++ glas. In een hoekje op zolder wordt de CV weggefrot naast de MV box en het expansievat.

Ik heb nu een geval waar de ontwikkelaar WEL meedenkt, en een rekening van €26.000 neerlegt bij de klant om de woningkoper te motiveren van het gas af te gaan. Dat leek me vrij fors en ik heb eens een lijstje gemaakt van de kosten die ik redelijkerwijs zou willen maken om van bouwbesluit naar vangaslos-plus-op-de-meter te komen. Dat zou wat mij betreft het minimale ambitieniveau van nieuwbouw moeten zijn:

QV10 verbeteren
De eerste regel zal veel mensen niks zeggen maar het is de kwaliteitseis die de overheid aan de kierdichtheid stelt. Minimaal 0,4. Er is geen traditionele bouwer die dat kan halen en er is niemand die er naar vraagt bij oplevering. Maar het is een van de grootste comfortindicatoren : hoe lager hoe beter. Ik adviseer een specialistisch bedrijf in te huren die op professionele en duurzame (als in lang houdbaar) kierdichting aanbrengt in de ruwbouwfase. Ik doe dus eigenlijk het werk wat de aannemer uit zichzelf al zou moeten doen maar niet beheerst. Het kost me een lieve duit maar het voorkomt de komende 100 jaar geluid van buiten, tocht, warmtelekken en dergelijke. Triest, maar noodzakelijke meerkosten om zeker te weten dat het project slaagt.

Kozijnen en glas
Hier gaan we investeren. Weg met die warmteverliesroosters en dat kostbare “maar net niet goed genoeg” glas. We gaan voor extra isolerende kozijnen met triple glas in de warme ruimtes (woonkamer, keuken en badkamer). Ik reserveer daar 2,5k voor het meerwerk.

Ventilatie
Ventileren doen we met een kwalitatief hoogwaardig systeem, een goeie WTW en goede kanalen. Ik reken een zeer genereuze 5k voor meerwerk.

Gasaansluiting
Die vervalt natuurlijk, pure winst, cash in da pocket. Bovendien bespaar je €150 per jaar aan vastrecht en ketelonderhoud. Dat is na 15 jaar ook weer €2000 euro cadeau. De verwijderingsbijdrage van €250 (tot wel €600) om straks weer van die verrekte gasmeter af te komen hoef je ook niet te betalen!

CV/Warmtepompwissel
Dan waar het allemaal om begon. De CV-ketel er uit, en een dure warmtepomp op het garagedak. De overheid geeft nog €2000 subsidie op de warmtepomp toe.

EPC Schaam-PV er af, dakvol met mooie PV
De EPC rekentovenaar van de projectontwikkelaar kwam uit op precies 3 zonnepanelen voor de woning om de woning energetisch rond te rekenen. We vragen beleefd om die schaampaneeltjes NIET te plaatsen zodat we het hele dakvlak netjes vol kunnen leggen met een mooi zonnepanelensysteem. Ik heb het hier even niet over een indaksysteem waardoor we de dakpannen af kunnen bestellen, daar raakt de inkoper teveel van in de war.

Ik kom op zo’n kleine €17.500 euro directe kosten om de woning succesvol van een warmtepomp te voorzien. Om de woning energieneutraal en te maken komt daar nog €5600 bij voor de zonnepanelen, maar dat kan je zo gek maken als je wilt. De drie schaampaneeltjes van de ontwikkelaar kan je ook houden maar ik adviseer om gelijk je hele dak vol te leggen met een echt goed systeem. De vraag is hier wel een beetje of je deze kosten wel of niet moet toerekenen aan het warmtepomp-project. Ik neem ze maar even mee voor de rest van het verhaal.

Deze twee zal je extra moeten financieren maar dat kan gelukkig heel makkelijk bij de meeste banken. Vervolgens zijn er natuurlijk de echte besparingen. Ik heb overal consumentenprijzen en ruime marges genomen, de projectontwikkelaar wordt daar beslist beter van.

Het kost je netto €10 per maand gedurende 15 jaar. Met je pensioen is de woning dan #vangaslos, lekker warm en zonder energierekening. Maar dat is niet in het belang van de projectontwikkelaar die in 2018 nog effe snel z’n oude truc wilde doen. Helaas.

En als de ontwikkelaars van Nederland nu eens eerlijk zouden zijn en het ontwerp al #vangaslos zouden maken dan kan e.e.a. natuurlijk gewoon voor €17,5k of minder. Daarbij komt nog dat ik in mijn berekeningen helemaal niet gekeken heb naar de ontwikkelingen van de energieprijzen : gas zal snel duurder worden (vooral door de energie/C02-belasting) en stroom goedkoper.

€17.500….
Dat is een hoop geld maar het huis dat je er voor terugkrijgt is een stuk comfortabeler omdat je op koude winderige najaarsdagen niet de tochtroosters dicht moet doen omdat die tocht niet fijn is. Ook krijg je gratis een zomernachtkoeling die je huis gratis afkoelt terwijl jij ligt te slapen. En je kan de bank voor het raam zetten in plaats van een meter er vandaan dus de effectieve binnenruimte is groter….

En op €250.000 tot €350.000 is het nou ook weer niet een bedrag wat het bij voorbaat onhaalbaar maakt. Er zijn mensen die zo €15.000 aan de keuken en aan de badkamer uitgeven…. Ik kan me niet voorstellen dat dat een investering is die onoverkomelijk is, helemaal niet met de subsidies en financieringsopties die er tegenwoordig zijn en het vooruitzicht van een geen energierekening meer.

De economie
Het mag ook wel even gezegd worden hier. Door netto een tientje per maand uit te geven gaat er geen cent meer naar de NAM en de steenkolencrematoria. Elke cent wordt in Nederland besteed en blijft ook in Nederland. Opgeteld gaat dat om miljarden en miljarden euro’s die in de economie blijven in plaats van dat het geld wegvloeit naar de geen belasting betalende aandeelhouders van Shell in het het buitenland (bedankt Mark). Het effect daarvan zal positief dramatisch zijn. Wij woningkopende Nederlanders kunnen de fossiele economie op de knieën krijgen!

Ik wens alle nieuwbouwers van NL veel sterkte toe met het bellen met de klantbegeleiders de komende maanden!

Lars

* er zijn gelukkig ook projectontwikkelaars die het wél goed doen. Hun klanten kom ik nooit tegen in mijn adviespraktijk, die krijgen een lekker warm, duurzaam All-Electric huis, met een strik er om heen. Chapeau!

Als je dit interessant vond, mag ik je dan iets vragen?

7 tips om snel afscheid te nemen van de helft van je gasrekening

Met deze 7 goedkope bespaarders/comfortverhogers ga je fors minder gas verbruiken. Sommige zijn extreem goedkoop en uiterst effectief maar zelden toegepast, andere zijn bijzonder onsexy maar zo mogelijk nog effectiever en vereisen een paar uur werk van een vakman. Daar gaan we.

Tip 1 : De spaardouchekop
Koop een Spaardouchekop. Echt totale nobrainer dit. Hiermee stroomt er in plaats van 10 liter water maar 5 liter water per minuut door de CV-ketel. De besparing is niet helemaal 50% (je moet de douche iets warmer zetten) maar 30% haal je makkelijk. De waterbesparing is wel echt 50%.

  • Besparingspotentieel : 15%
  • Comfortverhoging : De meeste mensen willen na weekje wennen niet anders
  • Complexiteit : Met twee linkerhanden te doen
  • kosten : €59

Tip 2 : Deurdrangertjes
Door een deurdrangertje op de deur naar de gang te zetten voorkom je dat er warmte uit de woonkamer de gang in stroomt en vervolgens de trap op naar boven om de slaapkamers onnodig op te warmen.

  • Besparingspotentieel : een paar % tot behoorlijk wat
  • Comfortverhoging : ik vind het fijn maar sommigen zullen even moeten wennen
  • Complexiteit : Eenvoudig klusje
  • kosten : €8,95 per stuk

Tip 3 : De tochtprofielen
Vervang je witgeschilderde brokkelige en kierende tochtprofielen door kwalitatief hoogwaardige renovatie-profielen, dus niet het schuimband uit de bouwmarkt. Kost je een tientje per raam. EN NIET SCHILDEREN!

  • Besparingspotentieel : Hoog
  • Comfortverhoging : Hoog
  • Complexiteit : Niveau handige klusser
  • Kosten : plm €100 voor een woning

Tip 4 : Het hang en sluitwerk
Stel het hang en sluitwerk af zodat de klink het raam in de rubbers trekt

  • Besparingspotentieel : Hoog (als het nu niet goed is)
  • Comfortverhoging : Hoog
  • Complexiteit : Niveau handige klusser
  • Kosten : plm €1 voor een woning (nieuwe schroefjes)

Tip 5 : De ventilatie-unit
Vervang de MV-box op zolder door een gelijkstroom MV-box met CO₂-sensor in de woonkamer. Het opwarmen van koude buitenlucht kost namelijk serieus veel energie (zie onderstaande tabel). Met een sensor kan vastgesteld worden of er wel frisse lucht nodig is of dat de badkamer geventileerd moet worden, en geeft de MV-box opdracht minder te ventileren (tot aan stilstand) als er niemand thuis is.

    Een slimme MV-box spaart serieus veel aardgas

(Bijkomend effect : spaart ook nog eens twee zonnepanelen aan stroom).

  • Besparingspotentieel : 15%
  • Comfortverhoging : Huge
  • Complexiteit : Niveau handige klusser
  • kosten : €325

Tip 6 : CV-Tuning
Laat de CV-inregelen door een gespecialiseerd bedrijf. Dit zal de CV meestal 15-20% efficiënter laten werken, het huis constanter op temperatuur houden en tikkende leidingen voorkomen. Het is een onwijs onsexy maatregel, je ziet er niks van, je kan er niet over opscheppen op verjaardagsfeestjes maar het werkt echt. Probleem is namelijk dat in 98% van de Nederlandse huishoudens de CV wordt opgehangen, de stekker wordt ingestoken en de thermostaat op 21 graden gezet. Als de ketel aanslaat en er kan weer gedoucht worden is iedereen opgelucht en vertrekt de installateur weer. Maar de CV draait nu als een auto met zachte banden en de choke constant aan. Het werkt maar het is verre van optimaal. CV-tunen haalt het beste uit de ketel en het verwarmingssysteem.

  • Besparingspotentieel : 15%
  • Comfortverhoging : Hoog
  • Complexiteit : Specialistisch bedrijf bellen
  • kosten : €350

Tip 7 : Maak een plan
Maak een #VanGasLos plan voor je eigen huis, voor het restje gas dat je nu nog kwijt moet raken. Alle gekheid op een stokje, je gaat de komende 30 jaar nog onnoemelijk veel onderhoud plegen aan je huis, zorg er dan alsjeblieft voor dat je dan de verstandige keuzes op weg naar vangaslos kiest. Je kan het zo gek maken als je wilt maar als je net de verkeerde dingen doet dan is het dubbelduur. Een plan maken dus.

  • Besparingspotentieel : Dat hang er van af
  • Comfortverhoging : Hangt van je wensen af
  • Complexiteit : Vermoedelijk behoorlijk ingrijpend maar in stapjes goed te doen
  • kosten : Gratis als je het zelf doet met behulp van mijn zelfhulpsite of €500 als ik langs moet komen en je persoonlijk advies wilt.

Ik heb nu als ik goed tel €841 uitgegeven, ik gebruik de resterende €159 om de CV-tuner te vragen om ook de circulatiepomp van de vloerverwarming gelijk te vervangen door een gelijkstroomvariant met temperatuursensor. Scheelt weer 2 zonnepanelen aan stroom.

Ik schat dat je nu 30-40%, of zelfs 50% minder gas verbruik met een investering van slechts €1000 en je doet vast ervaring op met het verwarmen a la Warmtepomp en als bonus bespaar je net zoveel elektra als 4 zonnepanelen kunnen opwekken plus 50 kuub water.

Tips die het net niet haalden (spijtmaatregelen)

Radiatorfolie : Radiatorfolie is vooral effectief als de radiatoren staan te loeien maar we zagen in stap 6 dat we de watertemperatuur juist zover mogelijk gingen verlagen. Zonde van het geld dus, want hoe beter het tunen lukt, hoe minder de radiatoren naar buiten stralen.

Succes met besparen. Ik ben benieuwd hoeveel kuub / procent jullie met maar €1000 weten te besparen!

Lars

Links:

Spaardouchekop

Deurdrangertje van Essent

Renovatieprofielen van de LuchtDichtshop

Itho MV-box met CO2-sensor

Orcon MV-box met CO2-sensor

CV-Tuning voor Cv optimalisatie

Zelfhulptools voor een #vangaslosplan

Mijn energieplan

De voor €1000 #VanGasLos-challenge

Het loskoppelen van Gronings aardgas gaat astronomisch veel geld kosten. Schattingen in de media lopen uiteen van €30.000 tot €90.000 per woning.  Ook deze blog zal weer op Google opduiken en bron worden waaruit blijkt dat de energietransitie niet kan omdat 7.000.000 huizen x €50.000 =  €350.000.000.000  = €350 miljard en dat hebben we niet dus gaat het mislukken dus hoeven we nu nog even niks te doen totdat er een Silver Bullet is waarmee we allemaal voor €2500 #vangaslos kunnen. Naysayers roepen dat de kosten om een ton uitgestoten CO₂ te vermijden astronomisch zijn.

Zo kan je er tegenaan kijken.

Maar je kan de zaak ook heel anders benaderen. Hoe ver zouden we #vangaslos kunnen komen voor €1000 per huis vroeg ik me af. Want gemiddeld wonen we in Nederland in bushokjes met 50″LED-TV’s. Onze ramen kieren, de tochtprofielen zijn netjes wit gelakt, de ventilatiebox blaast astronomische hoeveelheden warmte weg, de CV staat op 75 graden want dan warmt het huis lekker snel op.

Ik introduceer dus de €1000 #VanGasLos-challenge : Hoeveel gas kan je in jouw huis besparen door MAXIMAAL €1000 te investeren. Ik help jullie op weg (ik zou het allemaal in mijn maatwerkadvies kunnen verkopen maar ik heb echt haast met de klimaatramp die ik moet helpen voorkomen dus ik geef het gratis weg).

Zes goedkope megabespaarders/comfortverhogers

Tip 1 : De spaardouchekop
Koop een Spaardouchekop. Echt totale nobrainer dit. Hiermee stroomt er in plaats van 10 liter water maar 5 liter water per minuut door de CV-ketel. De besparing is niet helemaal 50% (je moet de douche iets warmer zetten) maar 30% haal je makkelijk. De waterbesparing is wel echt 50%.

  • Besparingspotentieel : 15%
  • Comfortverhoging : Huge
  • Complexiteit : Met twee linkerhanden te doen
  • kosten : €59

Tip 2 : Deurdrangertjes
Door een deurdrangertje op de deur naar de gang te zetten voorkom je dat er warmte uit de woonkamer de gan in stroomt en vervolgens de trap op naar boven om de slaapkamers onnodig op te warmen.

  • Besparingspotentieel : paar %
  • Comfortverhoging : ik vind het fijn maar sommigen zullen even moeten wennen
  • Complexiteit : Eenvoudig klusje
  • kosten : €5

Tip 3 : De tochtprofielen
Vervang je witgeschilderde brokkelige tochtprofielen door kwalitatief hoogwaardige renovatie-profielen (NIET SCHUIMBAND VAN DE BOUWMARKT). Kost je een tientje per raam. EN NIET SCHILDEREN!

  • Besparingspotentieel : Huge
  • Comfortverhoging : Huge
  • Complexiteit : Niveau handige klusser
  • Kosten : plm €100 voor een woning

Tip 4 : Het hang en sluitwerk
Stel het hang en sluitwerk af zodat de klink het raam in de rubbers trekt

  • Besparingspotentieel : Huge (als het nu niet goed is)
  • Comfortverhoging : Huge
  • Complexiteit : Niveau handige klusser
  • Kosten : plm €1 voor een woning (nieuwe schroefjes)

Tip 5 : De ventilatie-unit
Vervang de MV-box op zolder door een gelijkstroom MV-box met. CO₂-sensor in de woonkamer. Het opwarmen van koude buitenlucht kost namelijk serieus veel energie (zie onderstaande tabel). Met een sensor kan vastgesteld worden of er wel frisse lucht nodig is of dat de badkamer geventileerd moet worden, en geeft de MV-box opdracht minder te ventileren (tot aan stilstand) als er niemand thuis is.

    Een slimme MV-box spaart serieus veel aardgas

(Bijkomend effect : spaart ook nog eens twee zonnepanelen aan stroom).

  • Besparingspotentieel : 15%
  • Comfortverhoging : Huge
  • Complexiteit : Niveau handige klusser
  • kosten : €325

Tip 6 : CV-Tuning
Laat de CV-inregelen door een gespecialiseerd bedrijf. Dit zal de CV meestal 15-20% efficiënter laten werken, het huis constanter op temperatuur houden en tikkende leidingen voorkomen. Het is een onwijs onsexy maatregel, je ziet er niks van, je kan er niet over opscheppen op verjaardagsfeestjes maar het werkt echt. Probleem is namelijk dat in 98% van de Nederlandse huishoudens de CV wordt opgehangen, de stekker wordt ingestoken en de thermostaar op 21 graden gezet. Als de ketel aanslaat en er kan weer gedouched worden is iedereen opgelucht en vertrekt de installateur weer. Maar de CV draait nu als een auto met zachte banden en de choke constant aan. Het werkt maar het is verre van optimaal. CV-tunen haalt het beste uit de ketel en het verwarmingssysteem.

  • Besparingspotentieel : 15%
  • Comfortverhoging : Huge
  • Complexiteit : Specialistisch bedrijf bellen
  • kosten : €350

Tip 7 : Maak een plan
Maak een #VanGasLos plan voor je eigen huis, voor het restje gas dat je nu nog kwijt moet raken. Alle gekheid op een stokje, je gaat de komende 30 jaar nog onnoemelijk veel onderhoud plegen aan je huis, zorg er dan alsjeblieft voor dat dat de handige keuzes op weg naar vangaslos. Je kan het zo gek maken als je wilt maar als je net de verkeerde dingen doet dan is het dubbelduur. Een plan dus.

  • Besparingspotentieel : Dat hang er van af
  • Comfortverhoging : Hangt van je wensen af
  • Complexiteit : Vermoedelijk behoorlijk ingrijpend maar in stapjes goed te doen
  • kosten : Gratis als je het zelf doet met behulp van mijn zelfhulpsite of €500 als ik langs moet komen en je persoonlijk advies wilt.

Ik heb nu als ik goed tel €841 uitgegeven, ik gebruik de resterende €159 om de CV-tuner te vragen om ook de circulatiepomp van de vloerverwarming gelijk te vervangen door een gelijkstroomvariant met temperatuursensor. Scheelt weer 2 zonnepanelen aan stroom.

Ik schat dat ik nu 30-40% minder gas verbruik met een investering van slechts €1000 en ik doe vast ervaring op met het verwarmen a la Warmtepomp en als bonus bespaar ik net zoveel elektra als 4 zonnepanelen kunnen opwekken plus 50 kuub water.

Tips die het net niet haalden (spijtmaatregelen)

Radiatorfolie : Radiatorfolie is vooral effectief als de radiatoren staan te loeien maar we zagen in stap 6 dat we de watertemperatuur juist zover mogelijk gingen verlagen. Zonde van het geld dus, want hoe beter het tunen lukt, hoe minder de radiatoren naar buiten stralen.

Succes met jullie Challenge! Ik ben benieuwd hoeveel kuub / procent jullie met maar €1000 weten te besparen!

Lars

Links:

Spaardouchekop

Renovatieprofielen van de LuchtDichtshop

Itho MV-box met CO2-sensor

Orcon MV-box met CO2-sensor

CV-Tuning voor Cv optimalisatie

Zelfhulptools voor een #vangaslosplan