U en Uw Bank (1 – De hypotheek)

Vandaag is het precies een jaar geleden dat ik mijn handtekening zette onder het contract waardoor ik eigenaar werd van mijn nieuwe huis. Meneer Wijffels stelde vandaag ook draconische maatregelen voor om banken “gezonder” te maken. Een mooi moment om terug te kijken op wat er die dag vorig jaar bij de bank gebeurde (zij trokken namelijk ook de champagne open realiseerde ik me vandaag).

Wat is een bank eigenlijk? Een bank is een gewoon commercieel bedrijf dat een vergunning van de Nederlandse Bank heeft gekregen om legaal iets te doen waarvoor U en ik onmiddellijk levenslang in de gevangenis zouden belanden: ze mogen geld maken. Ze hebben daarvoor niet een speciale kleurenlaserprinter staan of zo, nee, het is nog veel idioter, ze beheren naast alle salaris- en spaarrekeningen van hun cliënten ook nog een eigen toverrekening, en mogen voor elke euro spaargeld die U op uw eigen rekening stort 9 euro op die rekening aanmaken. Wow. Lees deze vorige paragraaf nog eens, en dan gaan we verder.

Om niet verder in de war te raken zal ik de euro’s die de bank “maakt” in de rest van mijn stukken Foppes noemen. Dus nog een keer: u stort een euro, de bank maakt 9 Foppes aan. Voor de euro’s krijgt u 2% rente. De vergunning van de Nederlandse Bank houdt in dat ze de Foppes naar gewone rekeningen mogen verplaatsen en dus verandert de Foppe in een echte bikkelharde Euro! Banken toveren geld uit de lucht! De “tegenprestatie” die banken “moeten” leveren volgens hun vergunning is dat ze krediet moeten verschaffen (hypotheken moeten uitgeven). Kut voor ze hè? Maar ze doen het toch, en we zullen zien waarom.

Goed, je koopt dus een huis van bijvoorbeeld 3 ton, hebt wat overwaarde van je oude huis en hebt een hypotheek van 250K Euro nodig voor de overdracht. De bank gaat akkoord met de taxatie en je inkomenssituatie dus die wil je het geld wel lenen. De bank maakte 250.000 Foppes (die hun dus niets gekost hadden, ze waren “ontstaan” door het storten van slechts 28.000 euro spaargeld door spaarders, op hun eigen Foppesrekening!) over naar de notaris waar ze plotseling in Euro’s veranderden. Vanaf dag 1 betaal je 5,5% rente (20 jaar vast, lekker veilig), 13.750 euro per jaar aan de bank voor het feit dat ze 250.000 Foppes aan de Notaris gegeven hadden. Daarnaast betaal je ook nog eens het hele bedrag aan Euro’s af, deze worden weggestreept tegen de de lening die gecreeerd was. Dus in 30 jaar levert het beheren van 28.000 euro spaargeld (17.000 euro rentekosten) de bank hun 162.500 EURO op minus de kosten = €134.500 netto winst op. Dus : €17.000 investeren €134.500 winst. Nu snap je waarom de champagne open ging!

Huiswerk voor vanavond:
Opdracht 1 : Beschrijf wat de bank doet met een euro die u aflost.
Opdracht 2 : Beschrijf hoe het kan dat een bedrijf dat niet meer doet dan een website onderhouden voor het verschuiven van euro’s tussen rekeningen miljarden per jaar kan verdienen. (Bij Bitcoin kan je hetzelfde doen, zonder “Bank”, u snapt dat ze daar zenuwachtig van worden)

PS. Het verhaal hierboven is eigenlijk nog veel erger :
In mijn verhaal gebruik ik een hefboom van 1:9, een “veilige” hefboom. De graaiers die de kredietcrisis veroorzaakt hebben wisten de hefboom naar 30 te verhogen, en ze schreeuwen nu moord en brand omdat ze dat moeten verbeteren naar 1 op 25. (op Teletekst heet dat dan “de kapitaalbuffers moeten worden versterkt)

20130629-002345.jpg

@larsboelen blogt op stormglas.wordpress.com
Dit stuk is op 30 juni 2013 ook gepubliceerd op Biflatie.nl

PS: Dit stuk is natuurlijk een parodie op hoe het echt gaat en ik ben geen monetair econoom. de eerste versie van dit stuk was wel erg kort door de bocht (ik vergat bijv. het aflossen weg te strepen tegen de gecreeerde lening). Ik probeer al doende van het commentaar te leren en het stuk aan te passen). Ik probeer echter wel uiteindelijk een verhaal over te houden over wat er nettonetto achter de schermen van een bank gebeurd met uw hypotheek.

ECB verlaagt rente naar 0,5%, dat is een gevaarlijke gok

Wow, de paniek is nu echt totaal. De rentelast die Europese banken aan de ECB moeten betalen daalt maar liefst 33% (van 0,75% naar 0,5%) in de hoop dat ze de banken daarmee overeind houden. Maar volgens mij neemt de ECB een gigantische gok, want als de banken door deze actie geld kwijt raken, dan kon het met de solvabiliteit van die banken wel eens snel de verkeerde kant op gaan.

Als de spaarrente namelijk naar 0% gaat (of erger nog negatief, wat bij 2,5% inflatie + 1,2 VRH eigenlijk al het geval is) dan vrees ik dat dat voor veel mensen een alarmvlag wordt om hun geld maar van de bank te halen, en in gouden munten of zonnepanelen te stoppen. Aangezien banken met een 1:100 hefboom gefinancierd zijn is de bank insolvabel (failliet) als 1% van de mensen al hun geld of 10% van de mensen 10% van hun geld in een sok gaan stoppen. Dat lijkt me gegeven de lage rentes geen onmogelijk scenario.

Dus het is zeer wel mogelijk dat de ECB zojuist het startschot heeft gegeven van de totale ineenstorting van de Europese banken. Zoals wel vaker gezegd wordt : Gratis is waardeloos. Mijn inschatting is dat banken nul incentive krijgen om nu weer normaal te gaan functioneren, en lagere hypotheeklasten, laat me niet lachen. Ik kon vorig jaar kiezen uit 3, soort van, onafhankelijke partijen. Laagst mogelijke rente 1,5% hoger dan in Duitsland. Ik wilde graag een huis kopen, dus ben met die rente akkoord gegaan. Heb bij mijn volle verstand getekend in de wetenschap dat de bank meer dan 3% marge pakt op mijn rente, maar wat kan je anders?

De oplossing is om banken weer een normaal tarief, zeg 4%, te laten betalen aan de ECB, zodat het goedkoper wordt om geld van spaarders aan te trekken, dan van de ECB te lenen. Dan ontstaat er weer een normale markt voor geld, en zullen banken risico’s weer marktconform gaan afwegen, ipv alle risico’s naar de Europese belastingbetaler af te schuiven.

Uitsmijter : Wanneer gaat de ECB nou eindelijk eens hypotheken verstrekken? Ik ben bereid 5x zoveel rente betalen als de Europese banken, en dan ben ik nog 2x zo goedkoop uit als nu. Mijn hypotheek-rating is al 16 jaar AAA.

 

Woningmarkt Update : 15% regeling

Nieuwe ronde nieuwe prijzen. Eens kijken hoe de volgende gelegenheidscoalitie nu weer rust gaat brengen op de woningmarkt.

Een Extra Starterslening, een Persoonlijke Lening eufemestisch “2e hypotheek” genoemd, die de woonlasten de eerste jaren met 15% verlaagt. Ik heb daar eens een modelletje bij gemaakt, want mijn hersens weigerden eerst te snappen wat er bedoeld werd.

Ik ben uitgegaan van de volgende hypothetische situatie:

* Koopsom 200.000

* Rente 5%, annuïtair aflossen in 30 jaar

* 42% Inkomsten Belasting

* De eerste 5 jaar is er een kredietfaciliteit die gebruikt wordt om de netto hypotheeklast met 15% te “verlagen”, conform kabinetsplannen.

* Deze krediet faciliteit kost 7% rente (zou wel een topdeal zijn voor een PL, maar even voor het idee) en bouwt op van 0 naar 8000 euro in 5 jaar, waarna deze annuïtair afgelost moet worden in 10 jaar (mijn aannames).

Dat leidt tot de volgende netto maandlasten grafiek :

15%-hypotheek

De maandlasten in het begin “dalen” inderdaad met 15% van 720 naar 610 euro per maand. Mission accomplished, de woningmarkt vlot getrokken!

Maar dit is echt gekkigheid, want wat zo’n arme starter doet is de eerste 5 jaar een PL aangaan om de rentekosten van zijn hypotheek van te betalen, het moet niet gekker worden. Want dan komt jaar 6, de kredietpot is maximaal uitgenut, tijd om hem af te gaan lossen. De woonlasten stijgen van de ene op de andere maand met 32%. Dat blijft de volgende 10 jaar zo. Gaat iemand die de beginlasten maar net kon betalen na 5 jaar opeens makkelijk 30% hogere lasten kunnen dragen? Ik ben bang van niet. Volgens mij is de koper beter af met kopen van een iets kleiner huis, nog iets van de prijs af te dingen of zelf eerst een paar duizend euro te sparen om de eerste dure jaren door te komen. We moeten de waarschuwing van de overheid ter harte nemen, en zeker starters niet verleiden zulke risico’s te nemen :

geldlenenkostgeld

GRATIS TIP VOOR PARLEMENTSLEDEN:
Burgers kunnen niet zoals jullie een centrale bank opdracht geven om even tegen 0,01% een paar miljard te lenen die door jullie opvolgers over 10 of 20 jaar terugbetaald moeten worden, denk daaraan de volgende keer dat jullie de woningmarkt vlot gaan trekken.

En als uitsmijter de echte oplossing van dit dossier : de Nma legt alle hypotheekverstrekkers op dat de rente percentages met 1% verlaagd worden worden. Hierdoor worden huizen veel betaalbaarder, ook voor starters, en iedereen met aflossingsvrije hypotheken kan voor hetzelfde geld beginnen met aflossen, of de woonlasten verlagen waardoor er besteedbaar inkomen beschikbaar komt. Iedereen blij (behalve de bankiers, maar daar hebben we even geen medelijden mee).