U en Uw Bank (1 – De hypotheek)

Vandaag is het precies een jaar geleden dat ik mijn handtekening zette onder het contract waardoor ik eigenaar werd van mijn nieuwe huis. Meneer Wijffels stelde vandaag ook draconische maatregelen voor om banken “gezonder” te maken. Een mooi moment om terug te kijken op wat er die dag vorig jaar bij de bank gebeurde (zij trokken namelijk ook de champagne open realiseerde ik me vandaag).

Wat is een bank eigenlijk? Een bank is een gewoon commercieel bedrijf dat een vergunning van de Nederlandse Bank heeft gekregen om legaal iets te doen waarvoor U en ik onmiddellijk levenslang in de gevangenis zouden belanden: ze mogen geld maken. Ze hebben daarvoor niet een speciale kleurenlaserprinter staan of zo, nee, het is nog veel idioter, ze beheren naast alle salaris- en spaarrekeningen van hun cliënten ook nog een eigen toverrekening, en mogen voor elke euro spaargeld die U op uw eigen rekening stort 9 euro op die rekening aanmaken. Wow. Lees deze vorige paragraaf nog eens, en dan gaan we verder.

Om niet verder in de war te raken zal ik de euro’s die de bank “maakt” in de rest van mijn stukken Foppes noemen. Dus nog een keer: u stort een euro, de bank maakt 9 Foppes aan. Voor de euro’s krijgt u 2% rente. De vergunning van de Nederlandse Bank houdt in dat ze de Foppes naar gewone rekeningen mogen verplaatsen en dus verandert de Foppe in een echte bikkelharde Euro! Banken toveren geld uit de lucht! De “tegenprestatie” die banken “moeten” leveren volgens hun vergunning is dat ze krediet moeten verschaffen (hypotheken moeten uitgeven). Kut voor ze hè? Maar ze doen het toch, en we zullen zien waarom.

Goed, je koopt dus een huis van bijvoorbeeld 3 ton, hebt wat overwaarde van je oude huis en hebt een hypotheek van 250K Euro nodig voor de overdracht. De bank gaat akkoord met de taxatie en je inkomenssituatie dus die wil je het geld wel lenen. De bank maakte 250.000 Foppes (die hun dus niets gekost hadden, ze waren “ontstaan” door het storten van slechts 28.000 euro spaargeld door spaarders, op hun eigen Foppesrekening!) over naar de notaris waar ze plotseling in Euro’s veranderden. Vanaf dag 1 betaal je 5,5% rente (20 jaar vast, lekker veilig), 13.750 euro per jaar aan de bank voor het feit dat ze 250.000 Foppes aan de Notaris gegeven hadden. Daarnaast betaal je ook nog eens het hele bedrag aan Euro’s af, deze worden weggestreept tegen de de lening die gecreeerd was. Dus in 30 jaar levert het beheren van 28.000 euro spaargeld (17.000 euro rentekosten) de bank hun 162.500 EURO op minus de kosten = €134.500 netto winst op. Dus : €17.000 investeren €134.500 winst. Nu snap je waarom de champagne open ging!

Huiswerk voor vanavond:
Opdracht 1 : Beschrijf wat de bank doet met een euro die u aflost.
Opdracht 2 : Beschrijf hoe het kan dat een bedrijf dat niet meer doet dan een website onderhouden voor het verschuiven van euro’s tussen rekeningen miljarden per jaar kan verdienen. (Bij Bitcoin kan je hetzelfde doen, zonder “Bank”, u snapt dat ze daar zenuwachtig van worden)

PS. Het verhaal hierboven is eigenlijk nog veel erger :
In mijn verhaal gebruik ik een hefboom van 1:9, een “veilige” hefboom. De graaiers die de kredietcrisis veroorzaakt hebben wisten de hefboom naar 30 te verhogen, en ze schreeuwen nu moord en brand omdat ze dat moeten verbeteren naar 1 op 25. (op Teletekst heet dat dan “de kapitaalbuffers moeten worden versterkt)

20130629-002345.jpg

@larsboelen blogt op stormglas.wordpress.com
Dit stuk is op 30 juni 2013 ook gepubliceerd op Biflatie.nl

PS: Dit stuk is natuurlijk een parodie op hoe het echt gaat en ik ben geen monetair econoom. de eerste versie van dit stuk was wel erg kort door de bocht (ik vergat bijv. het aflossen weg te strepen tegen de gecreeerde lening). Ik probeer al doende van het commentaar te leren en het stuk aan te passen). Ik probeer echter wel uiteindelijk een verhaal over te houden over wat er nettonetto achter de schermen van een bank gebeurd met uw hypotheek.

Update #woningmarkt april 2013

Met het vrijkomen van alle cijfers van het kadaster over de maand april is het weer smullen voor cijferfetisjisten.

De succesvolle ingrepen van de overheid om de woningmarkt nieuw leven in te blazen hebben inmiddels een bodem van rond de 7000 verkochte woningen per maand gelegd:
20130521-221428.jpg

Toch kan ik me ondanks dit succes moeilijk voorstellen dat er binnenkort niet flinke saneringen in de makelaarsbranche zullen gaan plaatsvinden, de omzet van 200 miljoen per dag van voor de crisis is verschrompeld tot 60 miljoen per dag. De taart wordt snel kleiner!

De overheid laat trouwens ook een flinke veer, in 2005 nog 6% van 200 miljoen is 18 miljoen overdrachtsbelasting per dag, nu 2% van 60 miljoen is 1,2 miljoen per dag, een verschil van een half miljard per maand!
20130521-221818.jpg

En als uitsmijter deze maand: de anuïteiten hypotheek begint aan zijn opmars. Onderstaande grafiek toont de hypotheeksom/koopsom. In januari en februari zijn nog de laatste “oude regime” hypotheken in elkaar geknutseld, maar nu is het echt afgelopen : je krijgt van de bank een lening voor de koopsom en de financieringskosten, maar dat was het dan.
20130521-222702.jpg

Wist u dat uw nieuwbouwhuis er over 500 jaar nog staat?

Ik wilde een originele blogpost schrijven over iets wat pas in een flits tot me doordrong : er worden elk jaar maar 14,000 woningen gesloopt, terwijl er nu 7.4 miljoen woningen staan. Dus snel wat gegoogled over dit onderwerp en helaas:

Toen Prof. André Thomsen van de TU Delft met emeritaat ging in 2006 hield hij zijn afscheidsrede precies over dit onderwerp. Er rest mij dus niet heel veel meer dan een kleine update plus wat onwetenschappelijk gefilosofeer van een DHZ-blogger over wat het zou kunnen betekenen…..

Als je elk jaar 14.000 woningen vervangt op een bestand van 7.4 miljoen woningen dan is de noodzakelijke levensduur van de gemiddelde woning dus …. tromgeroffel …. 528 jaar (bij de sloopvolumes in 2006 was dat nog 400 jaar).

20130317-213259.jpg
(15e eeuwse woning)

Dat betekent dus dat u nu in het huis woont waar ook uw bet-bet-bet-achterkleinkinderen in zullen wonen. De meeste huizen uit 1485, er bestaan er nog een handvol in Nederland, zijn inmiddels wel aangepast aan de stand van huidige techniek: de steens muren zijn waterdicht gemaakt en geïsoleerd, bedstedes verwijderd, vuurplaatsen vervangen door cv-ketels, opkamers gesloopt en glas in lood ramen vervangen door dubbel glas. Maar in 1485 stonden er nog geen 7 miljoen huizen, dus de komende eeuwen zullen we een plan moeten hebben hoe we het “onlangs” (in historisch perspectief dan) gigantisch gegroeide aantal woningen bewoonbaar houden.

Scenario 1 : zelluf doen
De naoorlogse woningen (’50-’70) zijn over 10 jaar, na de crisis, zo’n 50 tot 70 jaar oud en dus volgens de bouwstandaarden uit die tijd “afgeschreven”. Mensen die nu zo’n huis kopen zullen rekening moeten houden met grote onderhoudskosten : electra, waterleidingen, kozijnen, dakpannen, zowat alles zal vervangen moeten worden.

Energie
400 jaar geleden stookten we met hout en turf het huis op 1 plek warm. De fossiele generaties (1850-2020) deden dat met achtereenvolgens steenkool, aardolie en aardgas. Onze kinderen vragen ons inmiddels waarom er geen zonnepanelen op het huis liggen, dus u ziet wel waar het naar toe gaat : huizen met zuiddaken zullen meer waard blijken dan huizen zonder. We zullen onze huizen warm moeten houden met zon, wind en electriciteit uit de Sahara, die we hier met warmtepompen in hoogwaardige warmte omzetten.

Scenario 2 : Sloopfondsvariant
In deze variant blijken complete woonwijken met aflossingsvrije hypotheken gekocht te zijn, en weigeren de erfgenamen de verwaarloosde woningen, die hun ouders de laatste jaren van hun leven niet meer konden onderhouden, te erven. De banken blijven met 100-duizenden onverkoopbare huizen achter die op hun portefeuilles drukken. In dit problematischer scenario zal de overheid waarschijnlijk een sloopfonds stichten waarna de winnaars van dit scenario, banken en de bouwindustrie, nieuwe woonwijken à la 2030 neerzetten. Wat problematisch is aan een sloopfonds, is dat we collectief een extra belasting zullen moeten gaan betalen in een periode waarin we onze kredietcrisiswonden nog aan het likken zijn. Ik wil er dan ook voor pleiten dat we dit probleem door de hypotheekverstrekkers op gaan laten lossen, immers, zij hebben willens en wetens 30 jaar lang deze veredelde “huurhuizen” gefinancierd, en zijn dus ook altijd eigenaar gebleven van het aanstormende probleem.

Wat gaat het worden? De olifant op de horizon staat voorlopig nog niet in de woonkamer, maar over een jaar of 30 zullen er serieuze aantallen verpauperde eeuwelingen op de markt komen, en die zullen vermoedelijk niet zo geliefd zijn als de huizen uit de jaren 1920-1930 (“originele details”) nu.

Doet u voorzichtig met ons nationale erfgoed?

Memo to self : onderhoudsplan voor de buitenboel maken.

oorspronkelijk verschenen op : Stormglas.wordpress.com
Twitter : @larsboelen

NVM/Funda, maak T.E.A.B. mogelijk!

Beste NVM & Funda,

Ik ben bezig met het verkopen van de seniorenwoning van mijn in februari overleden moeder. In het complex staan 9 identieke woningen te koop, met sterk verschillend afwerkingsniveau en uitzicht. Het is een modern, mooi aangelegd complex, waar je “à la 2014” particulier alle zorg in kan kopen die je je maar wenst, en waar het fijn is om onbezorgd van je oude dag te genieten. De gemeente vergrijst, en er wonen meer dan genoeg mensen in de omgeving die zoiets kunnen betalen. Vraagprijzen tussen 287k en 369k Euro. Aantal kijkers laatste open huizen dag : nul (in het hele complex). Aantal kijkers laatste 3 maanden In het complex: nul.

De markt is met andere woorden volledig dood. Ik probeerde bij mijn NVM-makelaar aan te kaarten om de woning dan maar “tegen elk aannemelijk bod” aan te bieden maar dat kan volgens hem niet bij Funda.

We zitten in een markt waar de koper het voor het zeggen heeft, en door de steeds lagere vraagprijzen en deprimerende “6+ maanden te koop” markering is er geen hond meer die gaat kijken, want wacht maar een jaartje, dan is de prijs nog lager. Met de vraagprijs “T.E.A.B.” doorbreek je deze impasse, doordat je mensen die op zich wel willen verhuizen verleidt om te komen kijken, en ze te vragen “zeg het maar, wat is het waard?”. Als verkoper kan je dan altijd nog “sorry, maar we wachten op een beter bod” zeggen als het echt te gortig is. Het belangrijkste is dat mensen weer komen kijken met het idee dat ze een bod uit zouden kunnen brengen dat acceptabel is voor de verkopers die echt niet meer weten wat ze dan wél moeten vragen voor hun dertien-in-een-dozijn-woning.

Bij deze dus het verzoek om Funda zo aan te passen dat T.E.A.B. wél mogelijk wordt. Als u nog vragen heeft dan hoor ik dat graag,

m.v.g.

Lars
P.S. Graag even contact opnemen voor u mijn verzoek daadwerkelijk uitvoert 🙂

—————-
Update 5-5-’13
Tja, zo’n reactie kan je verwachten van een monopolist. Ze hoeven niet te veranderen, want zij bezitten de markt.

20130505-000829.jpg

Punt is echter NVM/Funda dat ik jullie er op probeer te wijzen dat jullie een cruciale rol spelen in de impasse waar we in zitten doordat je als verkoper wordt gedwongen om een vraagprijs te noemen, die, zo betoog ik hierboven, ALTIJD te hoog is! Mijn serieuze voorstel is om dat te doorbreken, en zo weer een normale koper-verkoperrelatie te krijgen.

En nee dus, het huis hoeft niet naar de veiling, er rust geen hypotheek op, we zitten deze crisis wel uit.

20130720-121858.jpg