Posted on

Nieuwbouw aansluiten op stadsverwarming, kan dat uit?

Na het doorrekenen van nieuwbouwprojecten op gas vorig weekend kreeg ik nu dezelfde vraag maar dan voor een woning die aangesloten “moet” worden op een hoge temperatuur warmtenet.

“Moet” zeg ik omdat dat is wat de projectontwikkelaar de woningkoper vertelde. Het bouwbesluit zegt echter dat als je aan kunt tonen dat jouw alternatief zonder stadsverwarming duurzamer is dan mét stadsverwarming dat je gewoon een bouwvergunning moet krijgen voor All-Electric.

Een snelle blik op de specificaties van de woning leert dat er hier niet eens een businesscase is voor stadswarmte… kan er wel gerekend worden bij die projectontwikkelaars? De woning is namelijk al goed geïsoleerd volgens bouwbesluit, voorzien van WTW, triple glas én vloerverwarming.

Kostprijsvergelijking stadsverwarming vs. All-Electric

Ik maak in dit voorbeeld even gebruik van de iCEM van Factory Zero omdat daar verwarming, sanitair warm water, ventilatie en omvormer in zitten in een bewezen module, dat streept lekker weg aan tafel bij de ontwikkelaar.

De ontwikkelaar mag zijn WTW, Omvormer en Stadsverwarmingsaansluitset (3x woordwaarde) houden, er komt 1 apparaat voor in de plaats.

Als we vervolgens de aansluitkosten,  het vastrecht en meetkosten voor 15 jaar wegstrepen dan zien we dat All-Electric wonen in totaal  €1775 goedkoper is over 15 jaar. Er daarna is er geen energierekening of bespaarlening meer. Dat scheelt dan (niet inflatiegecorrigeerd) €150 per maand.

Duurzame Stadsverwarming
Ik draag stadsverwarming in oude binnensteden een warm hart toe, als er zicht is op langdurig duurzame restwarmte. Hoge Temperatuurnetten zijn dat per definitie NIET. Hier ligt een zware bewijslast voor de gemeente en ontwikkelaars om aan te tonen dat zij duurzamer zijn dan All-Electric en Kamps argument (“het is besloten dat het duurzamer is dus het is zo”) telt niet.

Mijn vraag aan ontwikkelaars en gemeentes
Waarom wordt er niet in het voordeel van de toekomstige kopers gerekend? Waarom sluit je in hemelsnaam een goede EPC0,4 woning aan op een hogetemperatuurwarmtenet? Beste gemeentes, neem alsjeblieft een onafhankelijke energieadviseur in de hand want ik word platgebeld door nieuwbouwers die zich belazerd voelen door ontwikkelaar en/of gemeente en dat houdt me van mijn echte werk: bestaande woningen van een integraal energiecomfortplan voorzien.

Dankjewel!

Lars

Ps1 : Bouwbesluit waaruit zou blijken dat Stadsverwarming verplicht kan worden (artikel 10)

Posted on

Beste Projectontwikkelaars van Nederland, Beste Jan

Beste Jan Fokkema van de Neprom,

We lazen van de week uw hartstochtelijke betoog voor aardgasvrij bouwen.

Artikel van Jan Fokkema in het AD over de noodzaak het gasloos bouwen

Ik ben adviseur duurzaam bouwen en uw klanten, kopers van nieuwbouwwoningen, kloppen wekelijks bij mij aan om te vragen of ik kan helpen hun toekomstige huis alsjeblieft alsjeblieft duurzaam kan helpen maken. Dit mondt meestal uit in communicatie als deze uit een brief die ik van klant kreeg die ik trachtte te helpen:

Vanwege de lamlendigheid van o.a. uw organisatie die succesvol aandrong op uitstel van de nieuwe 0.2 norm per 1 januari van dit jaar.  De huidige EPC eis van 2015 (0,4 voor woningen) is daarom nog steeds geldig  en een stap op weg naar de EPC 0 in 2020 lijkt verder weg dan ooit.

De communicatieafdelingen van uw leden schepen mijn klanten dus af met lulkoek over “is al zeer energiezuinig”, de klant krijgt in 2019 een woning uit 2015. Als hij geluk heeft tenminste, want de kierdichtheid wordt door de bouwambtenaar niet gecontroleerd bij de oplevering, dus U komt weg met lekke ramen en deuren en aansluitingen ook. (Aantoonbare praktijkcases beschikbaar).

Die “bindende afspraken met derden” gaat vooral over de marges op die verrekte gasketeltjes. Daar ploft een project toch niet op?

Hieronder de woningen waarover mijn laatste poging ging. Ik vraag helemaal niet om een herontwerp, maar om een paar miniscule aanpassingen:

  • Verplaatsen ventilatiepijpjes naar het noorddak (p.m.)
  • niet plaatsen van de CV-schoorsteen en CV (-€2000)
  • plaatsen van de Velux in maat en stramien van een volledig met PV-bedekt dak (kleine aanpassing in maatvoering dak, p.m.)
  • een doorvoer van 10cm voor leidingen van een warmtepomp in de achtergevel (PVC-pijp 10 cm, €50)
  • een eerlijke prijs voor een volledig met PV-bedekt dak. (actuele prijs minder dan €0,50 per Wp)
    • het liefst zou ik de pannen achterwegen laten en een indaksysteem hebben (upsell kans voor jullie, 15 panelen per woning )
    • Aanbieding in mijn mailbox vanmorgen : Mono Duo Black Frame 320 Watt→  Palletprijs (32 stuks) € 0,49  wattpiek
    • een loze leiding voor de laadpaal bij de hoekwoningen (PVC-pijpje, €5)
      • Upsell kans : alvast bedraad aanleggen 3x35A kabel, €25)
    • een paar extra leidingen voor betere ventilatie en extra ventielen in de peperdure breedplaatvloer die daar speciaal geschikt voor is.
      • vermoedelijk enkele €100, Upsell-kans
    • extra doorvoer naar meterkast voor regenwatercircuit (PVC-pijp 10 cm, €50, 20 meter waterbuis naar de WC’s (€100)
      • kans voor jullie : levering van het regenwaterbuffer

    Ik heb geen idee waarom het huis hier trouwens €10-15k duurder van moet worden. Met de uitgespaarde CV kan de klant voor 6-7k een LWWP kopen, dat gaat zeker lukken.

    Er zal geen ambtenaar zijn die deze wijzigingen niet zal accepteren, er hoeft niks gesloopt of verbouwd. Klant blij, extra omzet voor uw leden.

    Maar niks hoor, de klant moet over 10 jaar zijn bijna nieuwe ketel, waar nog geen 5000m3 aardgas in verbrandt is, laten weghalen en met betonboor alle sparingen laten boren waar hij u 10 jaar geleden om vroeg. Voor alsnog een warmtepomp.

    Ik heb dus de volgende vragen voor U:

    • Hoe en in welke fase kan mijn klant WEL invloed uitoefenen op het ontwerp
    • Hoe kan mijn klant mij daarvoor bij U aan tafel krijgen zodat uw leden niet zelf elke keer het wiel hoeven uit te vinden, ik help graag.
    • Uw leden zijn momenteel duizenden en duizenden spijthuizen aan het bouwen die de komende 10 jaar allemaal voor een veelvoud van die 10-15k gerenoveerd moeten worden. Wat gaat u daar aan doen?

    Om op uw “consistent Rijksbeleid” terug te komen, daar heeft U het helemaal niet over gehad, en dat hoeft ook helemaal niet, het enige wat nodig is is dat U naar uw klanten gaat luisteren.

    Met vriendelijke groet,

    Lars Boelen, 06-23861080

    PS: Ik heb nog een tip: schrap het woord energieneutraal uit uw vocabulaire, ePOS is de toekomst!

Posted on

Critical Friend – aankoopbegeleiding

Je staat op het punt een huis te kopen of nieuw te gaan bouwen en je twijfelt of het huis energietechnisch goed in elkaar zit, of wat er mogelijk is qua zonnepanelen of warmtepomp? Kan de woning “Nul op de meter” worden gemaakt … en wat betekent dat eigenlijk?

Gefeliciteerd! Je bent één van de eerste Nederlanders die zich deze zaken op tijd afvraagt!

Bij de aankoop van vastgoed heb je iemand nodig die naast je gaat staan en je als “Critical Friend” ook de dingen durft te noemen die je misschien liever niet gehoord had. Of misschien juist wel en alvast een schatting maakt van wat e.e.a. dan gaat kosten om aan te passen. Ik maak een maatwerkverslag van het bezoek dat ik samen met je aan het pand breng. Binnen twee dagen krijg je het verslag via de mail waarna ik het eventueel telefonisch kan toelichten zodat je een gefundeerde beslissing over de aankoop kan nemen. Bel ons om meer over ons aanbod te horen.

Lars Boelen – 06 2386 1080 (Regio oost Brabant en Limburg)

Nicolaas van Everdingen – 06 4314 8464 (Regio Gelderland)

Bezoekverslag-voorbeeld

Posted on

@diederiksamsom: @larsboelen verklaar je nader…….

De PvdA social-mediacampagne komt op gang met Tweets als:

“Kies op 19 maart voor een partij die zorg, werk en wonen in haar genen heeft. Speech @diederiksamsom op #pvdacongres: http://t.co/VFknWT1hDo”

Ik reageerde daarop (“jullie hebben lef, ben er stil van”), Diederik daagde mij uit (“verklaar je nader”) en mijn timeline explodeerde.

20140217-204240.jpg

Al sinds het aantreden van dit kabinet maak ik me ernstig zorgen over hoe ons land geregeerd wordt door de PvdA en die andere reactionaire partij. Begon het met wat onschuldig maar zinloos en overbodig nivelleren, het ontaardde al snel in zulke erge privacyverslechterende mensonterende visieloze koehandel dat ik er persoonlijk consequenties aan verbond en lid werd van een politieke organisatie die WEL echte nieuwe ideeën heeft en waar ik me heel erg bij thuis voel.

Maar goed, waarom vond ik dat jij, Diederik, lef hebt om je te laten voorstaan op het in je genen hebben van “zorgen, werken, wonen”. Echt, het is een GOTSPE!

thuiszorg / decentralisatie jeugdzorg
Het is echt bizar wat jullie regelen/toestaan in de zorg. Wij hebben sinds kort een door haar “zorgorganisatie” uitgekotste 22 jarige hulp in de huishouding …. te oud, te duur. Wij goedverdieners hebben nu voor 12.50 wit per uur een supergemotiveerde keihard werkende hulp. Ik ben daar doodziek van weet je dat? Die meid zou bij ik weet niet hoeveel hulpbehoevenden perfect werk kunnen leveren maar sprokkelt nu bij ons rijken haar kostje bij elkaar, tof Diederik, NOT!

En dan de jeugdzorg, het is niet echt mijn dossier, maar ik heb er inmiddels wel zoveel over gelezen dat ik weet dat ambtenaren na een “melding uit het circuit” straks op BSN alle informatie over een gezin bij elkaar mogen sprokkelen en doorneuzen om tot een adequaat aksieplan te komen. Weet je hoe bedreigend dat op mij, en velen met mij, over komt? 2x door een wilde voetbalmiddag van je kind met kneuzingen op de EHBO geweest? GEZINSREGISSEUR!

Vader die blogt over de voordelen van hennep en de politie en politiek aanspreekt op hun rol bij het faciliteren van zware criminaliteit? GEZINSREGISSEUR!

Diederik, laat zorg over aan professionals, HAAL ALLE MANAGEMENTLAGEN WEG en geef ze hun werk terug. Onze hulp is zo gedrild door alle idiotie dat ze weigert te vertrekken voordat ze een “overdrachtsdossier” heeft bijgewerkt! Als alle indicatieinstellingen, zorgcoordinatoren en weet ik wat voor aansturings- en controlebedrijven die jullie inmiddels bedacht hebben weggesneden zijn zal er veel meer geld zijn voor handen aan het bed en aan de stofzuiger. De zorg zoals die nu bestaat/gemaakt wordt : 100% jou/jullie aan te rekenen.

Arbeid
Jetta Klijnsma heeft de sociale werkplaatsen gesloten, de mensen die straks herkeurd zijn zullen binnen de kortste keren in de bijstand terechtkomen en door hun arbeidsverleden NOOIT meer een kans maken en dus voor altijd overgeleverd zijn aan de terreur van door gemeentes ingehuurde bureaus die ze zullen treiteren, pesten en zieken, tssssss, nietjes uit dossiers halen, peuken rapen, ja DAT SADISME ZIT IN JOUW GENEN. Ik zal het je persoonlijk aanrekenen en nadragen als een mentaal minder sterke “gemotiveerd” wordt om een Bijstandswerkervaringsambtenaar te p%pen om te voorkomen dat er een aantekening komt op haar “werkwillendheidsverklaring”. Je kan boos worden op deze taal Diederik, maar je legt welbewust die macht neer bij mensen die er niet mee om zullen kunnen gaan, er is wetenschappelijk onderzoek genoeg dat dit aantoont. DOE DAAR WAT MEE, HAAL EEN STREEP DOOR DIT WAANIDEE!

Wat minstens zo problematisch is, is jullie absurde idee dat werk, maakt niet uit wat, altijd belangrijker is dan een inkomen. Dit gaat op grote schaal leiden tot dwangarbeid van werklozen. Bij de spoorwegen zijn er nu al plannen om de bedrijfsvoering van fietsenstallingen wettelijk zo te herdefiniëren dat dat werk voortaan door “vrijwilligers” gedaan mag worden. Wettelijk kan het allemaal net, maar het is natuurlijk gewoon verdrijving. JULLIE FACILITEREN DIT.

20140216-225922.jpg

Wonen
Dat de woningmarkt al sinds 2008 op slot zit is natuurlijk niet jou schuld. Maar dat woonquote in Nederland zo ongeveer het hoogst in de wereld is, daar kunnen jullie wel wat aan doen.

De inkomensafhankelijk huurverhoging waarvoor particuliere bedrijven inzage krijgen in inkomensgegevens bij de belastingdienst (privacy anybody?) is wel door jullie bedacht. Doel is om scheefwoners hun huis uit te jagen, de markt op. Maar met de inkomensgrens kan je maar net een fatsoenlijke hypotheek krijgen. En moet iemand met een inkomen op die grens alle risico’s van huiseigenaarschap opgelegd krijgen? Ondertussen leeft 35% van de huurders onder de armoedegrens.

En wat hebben jullie met al jullie raadsfracties gedaan om de vastgoedportefeuilles af te waarderen de afgelopen 4 jaar? Hoeveel begrotingen zijn er gesaneerd ten kosten van jullie “leuke dingetjes”?

Als ik verkozen word zal ik WEL durven zeggen dat we gefopt zijn, dat is kut, maar IK ga mijn kinderen niet opzadelen met de gevolgen van JOUW LEUGENS Diederik.

Dus ja, Jezus wat een lef heb je door dit soort Tweets uit te doen gaan, ga je schamen!!!!

TwitterVolgen

Posted on

De Limburgeraar – Braak

20130823-101253.jpg

In Delft was het echt ondenkbaar : braakliggend terrein. Er was altijd direct een projectontwikkelaar, een Aldi of een gemeente die op een lege plek meteen weer iets nieuws neerzette. In de krant las je natuurlijk wel eens dat er in Limburg een langzame vergrijzing en ontvolking gaande is, en als je daar over nadenkt, dan betekent dat automatisch dat er na verloop van tijd gebouwen zijn waar niemand ooit meer iets mee gaat doen, en die worden dan uiteindelijk afgebroken. Toen we net verhuisd waren naar Weert kwam het wel een beetje als een schok dat het al zover was, kale overwoekerde plekken midden in de stad. Na een paar maanden valt het je op dat die plekken niet geruimd worden, je ziet geen bord van de projectontwikkelaar verschijnen (“4 Herenhuizen, reeds 3 verkocht, informatie op www.BraeckStaete.nl“), je ziet gewoon een lege plek waar een poosje niets mee gebeurd.

20130823-095520.jpg

Nu ik hier een jaar woon begin ik te hechten aan die plekken. Echt waar. Ik vind ze mooi, ik ben er vandaag eens langs een paar gefietst in mijn lunchpauze. Zo’n plek midden in de stad waarvan we blijkbaar met z’n allen even niet weten wat we er mee moeten. Heerlijk, “we weten het even niet”, ik wou dat ik dat eens wat vaker tegen mijn klanten kon zeggen, “ik weet het even niet, we parkeren deze vraag, en laten hem overwoekeren met de prachtigste wilde ideeën”. Het straalt echt een enorme rust uit zo’n plek. Zo’n fundering, met restanten van een kelder, hoe zou het huis dat er stond ooit uitgezien hebben, wie woonden er, waarom is het gesloopt? Het zet je fantasie aan het werk. Ik ben er inmiddels trots op, dat ik op een plek woon waar de ruimte en tijd is om eens een tijdje niet gelijk te gaan rennen en druk te doen. Ik hoop dat die plekken zich ontwikkelen tot prachtige wilde tuinen, dat er mensen volkstuintjes starten. Alleen die hekken, wie durft er mooie gietijzeren tuinhekken omheen te zetten?

20130823-101007.jpg

Post Scriptum (26-08-2013)
Kijk we zijn hier in Weert niet helemaal achterlijk of zo hoor, er lopen hier dus ook echt wel mensen met plannen rond. Twee dagen na mijn stukje is de bovenstaande locatie platgeschoven, snif.

20130826-114147.jpg

PPS (20-10-2013)
Het gras staat inmiddels weer kniehoog.

TwitterVolgen

Posted on

Mijn belastingstelsel : vermogensbelasting

(Bijgewerkt en aangepast op 8-6-2014, oorspronkelijke verie 23-10-2013)

Halbe Zijlstra (VVD persvoorlichter van de Superrijken) stort weer even flink wat demagogie uit over zijn achterban in de Telegraaf. “Hoeveel keer moeten we belasting betalen over een verdiende Euro?”.

Eerst maar even verder na mijn voorstel inkomstenbelasting en sociale premies te heffen met behulp van een logaritmische loonschaal te gaan heffen. Tijd om er een puntje aan te zuigen. Geen grafieken deze keer omdat ik ondanks herhaald vragen aan de belastingdienst nog steeds geen compleet overzicht heb gekregen van alle vermogens van alle Nederlanders. Die houdt u dus nog tegoed, daarom eerst maar een kwalitatieve beschrijving van mijn oplossingen.

De Vermogensrendementheffing
Is het eerlijk om belasting te heffen over geld waar al inkomstenbelasting is betaald, en waar bij besteding ook nog 21% BTW moet worden betaald? Nee. Is het eerlijk dat de rijkste Nederlandse familie 21 miljard aan bezittingen heeft en waarschijnlijk maar voor een fractie daarvan wordt aangeslagen? Ook nee. Maar wat het zwaarst is moet het zwaarst wegen en ik vind dat je zelfs van een Joop van den Ende, ondanks al zijn verdiensten en slimme zaken toch niet serieus kan volhouden dat hij eigenhandig 1600 miljoen euro aan waarde heeft gecreëerd, daar heeft hij op zijn minst de hele Nederlandse samenleving voor nodig gehad, met al zijn voorziengen en mogelijkheden. We houden de VRH dus in stand, maar passen hem een beetje aan.

We doen dat op TWEE manieren, want vermogen kent twee belangrijke eigenschappen die op een spaarbankboekje met €2000 niet zo opvallen, maar bij miljoenen wel spelen: hoe groot het is, en hoe hard het groeit. Aan de omvang kan je alleen wat doen door het af te romen, aan de groei kan je wat doen door een “capital gains” belasting in te voeren.

De omvang afromen
Eerst maar eens de grootste bofkonten:

1) Familie Brenninkmeijer (C&A): 21 miljard (+2,4%)
2) Familie van der Vorm (HAL Investments) 4,3 miljard (+22,8%)
3) Charlene de Carvalho-Heineken (Heineken): 3,8 miljard (+5,6%)
4) Frits Goldschmeding (Randstad NV): 2,3 miljard (+21,2%)
5) Familie de Rijcke (Kruidvat): 1,9 miljard (+11,8%)
6) John Fentener van Vlissingen (SHV, BCD): 1,8 miljard (+12,8%)
7) Jaap en Albert Blokker (Blokker): 1,6 miljard (gelijk gebleven)
8) Joop van den Ende: 1,6 miljard (+6,7%)
9) Familie Pon (Pon): 1,6 miljard (-5,9%)
10) Familie Dreesmann (Vroom & Dreesmann): 1,5 miljard (+9,6%)

Even wat demagogie uit de lucht maar, het vermogen van een “familie” moet natuurlijk eerst toegewezen worden aan de individuele huishoudens, dat scheelt al een slok op een borrel. Ik begin mijn lijstje dus op nummer 3, de hoogste natuurlijke persoon. 3,8 miljard euro. Hoe ga je dat in hemelsnaam belasten? Gewoon, op de logaritmische wijze afhandelen:

Tot €100.000 (zeg maar wat een mens met een goed salaris in een leven bij elkaar kan sparen) is belastingvrij. Het bedrag daarboven wordt met de formule uit mijn vorige post opgeteld bij het salaris (0% voor de 1e euro boven de 100.000 en 1% voor de 3,8 miljard euro van Charlene) en over salaris + vermogensdeel betaal je inkomstenbelasting.
Haar salaris wordt daarmee opgehoogd met 38 miljoen waarover ze dan 65% belasting betaalt. Dus moet ze 24,7 miljoen betalen, echt heel redelijk (van 1 miljard kan je dat bedrag 40 jaar lang betalen, terwijl haar vermogen met 200 miljoen per jaar stijgt).

Capital gains
De feitelijke “vermogens rendementsheffing” die we in NL kennen is eigenlijk een, hoe zal ik het zeggen, eufemistische term. Want er wordt helemaal geen heffing op vermogensrendement geheven. We zijn ooit uitgegaan van een fictieve 4% vermogensrendement en daar heffen we 30% belasting over. Dat leek handig omdat het anders een grote klus is om uit te zoeken welk stukje vermogen (duur schilderij aan de muur) welk rendement opleverde. Kijk, en daar heb je nou BigData voor : de overheid weet inmiddels ALLES van u, en kan u dus haarfijn uitleggen dat uw ASN-spaarbankboekje van €2500 1,6% rente opleverende. Maar ook dat uw gouden handdruk van 1,5 miljoen die uw accountant in een paar offshore hedgefunds investeerde inmiddels 7,5 miljoen waard is. DUS……
Weer de logaritmische schaal : vemogenswinsten tot, weet ik veel 5000 euro per jaar zijn belastingvrij, en daarboven gaan we harken : 1% voor de eerste euro boven die €5000 winst en oplopend tot 50% van de winsten op miljoenen winsten. En nu roepen mijn VVD vrienden in koor “maar dan vluchten die kapitaalkrachtigen over de grens”. Yep, doei met je vrinden, die old boys betalen nu ook al mauwelijks belasting, dus dan ben ik ze liever kwijt dan “rijk”. Zo.

Dat was niet zo moeilijk he? Op naar de ….

Hypotheekrenteaftrek
Oei! het grootste financiële pijndossier uit onze geschiedenis. Wat moeten we daar mee. Eerst gaan we een foutje rechtzetten. De HRA was namelijk bedoeld om bezitsvorming te bevorderen. Dan moet je dus niet hypotheekrente aftrekbaar maken, maar de aflossingen. Sorry hoor, maar zo simpel is het. Goed, dat voer ik dus morgen in.

“Maar, maar, maar! Dan ga ik failliet” hoor ik u denken. Die kans is reëel aanwezig, maar ik ben een machtig man, ik ga u redden! U kunt namelijk niet meer uit uw huis gezet worden (oekaze van mij in het voordeel van de klant). Banken mogen 30% van uw inkomen opeissen als u niet aan uw verplichtingen voldoet, na 30 jaar is de woning hypotheekvrij . Daarmee krijgen de banken voor huizen die normaal gefinancierd zijn genoeg geld binnen om de hypotheken over een termijn van 30 jaar af te wikkelen. De overheid legt voortaan naast elke euro die u aflost een euro bij. Dat is bezitsvorming stimuleren.

En ik sluit dus af Halbe met deze bespiegeling: vermogensbelasting is niet bedoeld om Henk en Ingrid te beroven van hun vakantiegeld, daar is meer dan zat belasting over betaald. Nee, vermogensbelasting gaat over het laten meebetalen van JOUW ACHTERBAN (de 1% rijksten) aan de voorzieningen die we met zijn allen gebouwd hebben en waardoor die lui in staat zijn hun miljoenen en miljarden binnen te harken. Die miljarden euro’s van Heineken, Brenninkmeijer en van den Ende mogen van mij wel 10x belast worden, hou op met te doen alsof je met belastingen alleen kikkervisjes kunt vangen, dat is JOUW keuze.

TwitterVolgen

20140608-090137-32497699.jpg

Posted on

Rulingvoorstel belastingdienst met particulieren. #koehandel

Ruling is een chique woord voor koehandel tussen de belastingdienst en multinationals. Het idee is dat multinationals zo gigantisch belangrijk zijn voor de economie, en hun belastingaangifte zo complex dat ze het op een akkoordje mogen gooien en een piesend van het lachen de deur uitlopen vanwege de deals die ze sluiten; enkele miljoenen belasting op een omzet van miljarden en een voortaan netto winst van 100-den miljoenen.

Kijk, voor de burger zou ruling ook wel lekker zijn, gewoon eens een goed gesprek bij de belastingambtenaar, ordners op schoot, zakjapanner op tafel, koffie met een koekje erbij. En weet je wat, het zou nog niet eens zo’n gek idee zijn, ik zal dat uitleggen.

Stel je hebt een hypotheek van 2 ton, waarvan de helft spaar, en de helft aflossingsvrij. Afgesloten in 2012, 5,5% – 30 jaar vast (omdat je het risico van plotseling stijgende rente over zo’n groot bedrag niet kan nemen). Je verdient goed en betaalt 52% over de top. Die spaarhypotheek zorgt voor zichzelf, maar die ton aflossingsvrij… Dat is waar het probleem in Nederland zit. Je gaat de komende 30 jaar, rekent u even mee, 30 x €5500 = 165.000 euro rente betalen, daarvan krijg je 52% dus €85.800 terug van de belastingdienst. Wat nou als je een deal zou kunnen sluiten: je zegt tegen de ambtenaar : “ik zie af van recht op rente teruggave over 100.000 als ik nu in 1x de helft krijg van de renteteruggaven die ik over 30 jaar zou krijgen, dus zeg €42.500. Ik leg daar eenzelfde bedrag bij en los daarmee de hypotheek voor een flink deel af, dus in totaal €85.000”. Dan blijft er van de hypotheek nog 15.000 over, die je herfinanciert tegen 3% variabel, dus €450 / per jaar, niet aftrekbaar. Met wat je gewend was aan rente te betalen kan je het restant in 7 jaar aflossen.

Wie wordt hier beter van?
– jij, want je bent over 7 jaar van je hypotheekschuld af (in ieder geval het Afl. Vrije deel)
– je spaargeld dat je er in steekt rendeert tegen virtueel 5,5% ipv de 1,5% nu
– de belastingdienst bespaart €42.500 die ze niet hoeven uit te keren
– het risico van de bank daalt drastisch, ze krijgen 85% van de uitstaande lening 30 jaar eerder terug dan gepland, dat moet goed zijn voor de balans
– de economie, omdat je over 7 jaar (en waarschijnlijk veel eerder) €2300 extra per jaar gaat uitgeven (het bedrag dat je vroeger aan rente betaalde)
– voor de huizenmarkt, want de onderwatergevallen verdwijnen als sneeuw voor de zon.

Cool hè, het enige minpuntje is dat het om ruling gaat, hè, koehandel met obscene voordelen voor een kleine groep, en er dus 100.000-den mensen de straat op gaan omdat de belastingdienst 10 duizenden euro’s gaat “schenken” aan mensen die het toch al erg goed hebben.

Verstandig om te doen, zelfs voor huurders die versneld af zijn van hun onvrijwillige bijdragen aan de HRA op Aflossingsvrije hypotheken, maar omdat het om burgers gaat en niet om machtige multinationals is het onhaalbaar.

Jammer

Ps. Het geld dat de overheid nodig heeft voor mijn deals haalt ze bij de multinationals weg, gewoon iets steviger belastingdeals met ze afsluiten, dat kan Dijsselbloem best.

20130825-140443.jpg

 

@LarsBoelen blogt op stormglas.wordpress.com

Posted on

Update #woningmarkt juli 2013

Het was weer smullen vandaag, met de cijfers van het kadaster. Ik heb mijn eigen spreadsheetje ook weer gevoerd om me te helpen chocola te maken van wat er nou echt aan de hand is. Eerst maar eens de “omvang van de vastgoedmarkt in euro per werkdag”:

20130817-003220.jpg

Dit is het aantal woningen x gemiddelde hypotheeksom gedeeld door het aantal werkbare dagen (ma-vr) in een maand. Let wel, deze grafieken zijn NIET inflatie gecorrigeerd, en een euro uit 2005 was heel wat meer waard dan eentje van nu. De makelaars zitten dus nog steeds op 1/3e van de omzet van 8 jaar geleden. Ik denk dat ze er inmiddels aan gewend zijn, te horen naar de euforie van vandaag. Niks bijzonders dus, een beetje het gemiddelde van het jaar, en juli iets beter dan juni. Zoals altijd. Nothing to see here, move on.

Dan het aantal hypotheken per woning:

20130817-003533.jpg
Dit blijft gestaag dalen, en dat is een goede zaak voor de nieuwe eigenaren : geen pruts hypotheken meer met nog een stukje aflossingsvrij, beleggen, duits, ijslands, met ontslagbeschermer en winstverdubbelaar, maar gewoon een anuïteiten hypotheek, in 30 jaar af te lossen. Goed zo, nog even en we zitten op 1 huis – 1 hypotheek. Niet leuk voor de adviesbranche, wel goed voor de burger!

Maandag de huizenprijzen, ik ben benieuwd!

Posted on

Woningverkopers hebben psychische problemen? #woningmarkt #VK

De Volkskrant meldt ons bij monde van het Central Plan Bureau deze morgen dat de woningverkopers in Nederland aan verliesaversie lijden. Ik wil dat beeld graag nuanceren. Ook Funda is schuldig omdat ze verkopers dwingen om een vraagprijs te noemen, terwijl in een kopersmarkt T.E.A.B. een beter basis biedt voor onderhandelingen, afijn, lees hieronder hoe ik daar eerder dit jaar met Funda over communiceerde:

========================

Beste NVM & Funda,

Ik ben bezig met het verkopen van de seniorenwoning van mijn in februari overleden moeder. In het complex staan 9 identieke woningen te koop, met sterk verschillend afwerkingsniveau en uitzicht. Het is een modern, mooi aangelegd complex, waar je “à la 2013” particulier alle zorg in kan kopen die je je maar wenst, en waar het fijn is om onbezorgd van je oude dag te genieten. De gemeente vergrijst, en er wonen meer dan genoeg mensen in de omgeving die zoiets kunnen betalen. Vraagprijzen tussen 287k en 369k Euro. Aantal kijkers laatste open huizen dag : nul (in het hele complex). Aantal kijkers laatste 3 maanden In het complex: nul.

De markt is met andere woorden volledig dood. Ik probeerde bij mijn NVM-makelaar aan te kaarten om de woning dan maar “tegen elk aannemelijk bod” aan te bieden maar dat kan volgens hem niet bij Funda.

We zitten in een markt waar de koper het voor het zeggen heeft, en door de steeds lagere vraagprijzen en deprimerende “6+ maanden te koop” markering is er geen hond meer die gaat kijken, want wacht maar een jaartje, dan is de prijs nog lager. Met de vraagprijs “T.E.A.B.” doorbreek je deze impasse, doordat je mensen die op zich wel willen verhuizen verleidt om te komen kijken, en ze te vragen “zeg het maar, wat is het waard?”. Als verkoper kan je dan altijd nog “sorry, maar we wachten op een beter bod” zeggen als het echt te gortig is. Het belangrijkste is dat mensen weer komen kijken met het idee dat ze een bod uit zouden kunnen brengen dat acceptabel is voor de verkopers die echt niet meer weten wat ze dan wél moeten vragen voor hun dertien-in-een-dozijn-woning.

Bij deze dus het verzoek om Funda zo aan te passen dat T.E.A.B. wél mogelijk wordt. Als u nog vragen heeft dan hoor ik dat graag,

m.v.g.

Lars
P.S. Graag even contact opnemen voor u mijn verzoek daadwerkelijk uitvoert 🙂

—————-
Update 5-5-’13
Tja, zo’n reactie kan je verwachten van een monopolist. Ze hoeven niet te veranderen, want zij bezitten de markt.

20130505-000829.jpg

Punt is echter NVM/Funda dat ik jullie er op probeer te wijzen dat jullie een cruciale rol spelen in de impasse waar we in zitten doordat je als verkoper wordt gedwongen om een vraagprijs te noemen, die, zo betoog ik hierboven, ALTIJD te hoog is! Mijn serieuze voorstel is om dat te doorbreken, en zo weer een normale koper-verkoperrelatie te krijgen.

En nee dus, het huis hoeft niet naar de veiling, er rust geen hypotheek op, we zitten deze crisis wel uit.

20130720-121858.jpg

Posted on

U en Uw Bank (2 – Het Onderpand)

[under construction, ben o.a. bezig echte hefboomwerking bij hypotheken uit te zoeken, onderstaande met enige korrels zout voorlopig]

Zit u lekker in uw door de bank gefinancierde woning? Gisteren zagen we dat de bank voor uw hypotheek van €250.000 wel €10.000 spaargeld moet beheren(ik gebruik vanaf nu de hefboom van 25, dat rekent lekker). Goed, loop nu eens naar die stoffige kast op zolder en pak die ordner die u er op de dag van de overdracht in gezet heeft, en sindsdien niet meer heeft aangeraakt. Precies, de hypotheekpolis zoek ik. Als u door de 25 pagina’s kleine lettertjes heen bent geworsteld dan zult u het volgende ontdekken:

1) U leent het huis van de bank tot het moment dat het volledig afbetaald is
2) Als u de huur (rente) niet betaalt, dan wordt u uit uw huis gezet en …
3) … Mag de bank uw huis veilen en …
4) Bent U aansprakelijk voor de restschuld die ontstaat als de woning minder opbrengt dan de openstaande hypotheeksom

Met andere woorden, uw huis is het onderpand voor de lening van de bank. Weet u waarom de bank dat in 25 pagina’s kleine lettertjes vastlegt en alle risico’s bij u neerlegt? “Omdat de bank zekerheid wil hebben dat ze hun geld terugkrijgen” hoor ik u denken. FOUT. De bank heeft namelijk op de dag dat u uw handtekening zette de zojuist getekekende polis verkocht aan de hoogste bieder. Dat papiertje is namelijk goud waard, want het levert de komende 30 jaar met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid 13.750€ rente per jaar op, de totale waarde van het papiertje is dus €412.500. De kostprijs van het papiertje voor de bank was ook alweer? NUL! (ok, wat provisie voor de tussenpersoon, en een postzegel voor de jaarlijkse verplichte belastingoverzichtbrief). Dus de kans dat die polis in de kluis ligt is nihil, dat zult u begrijpen. Waarschijnlijk is hij voor €100.000 of meer verkocht (of als onderpand gebruikt voor hun eigen handeltjes), en is deze “winst” toegevoegd aan het eindejaarspotje. Maar daar wilde ik helemaal niet naar toe!

Want u zit in dat huis en u verliest uw baan! Auw! U zingt de WW uit, maar u bent 50+ en een nieuwe baan zit er niet meer in helaas. De rente betalen lukt niet meer. Oei oei oei oei. U blijft in gebreke! De bank gaat (namens de nieuwe eigenaar van de polis) aanmaningen sturen, BKR inlichten en deurwaarders inschakelen om u te bewegen rente te blijven betalen, want uw polis is door de bank voor veel geld doorverkocht als papiertje dat 30 jaar lang €13.750 netto oplevert, en de bank wil niet voor gek staan!

Dus … Uw zaak is echt uitzichtloos, en de bank spreekt met de eigenaar van de polis af om de aankoopsom van €100.000 terug te betalen (in de praktijk worden waarschijnlijk verzekeringspolissen aangesproken, maar even voor de eenvoud). Veilen dus die woning!

U bent inmiddels uit uw woning gezet door de deurwaarder waardoor het vrij van lasten geveild kan worden. De bank is nu volledige eigenaar van het huis zonder dat ze er 1€ ingestoken hebben, en zal het laten veilen voor Euro’s. Het huis levert zeg €150.000 op. Dat zal dus wel dikke shit zijn, want u had er ooit 3 ton voor betaald! Nee, dus : Bank blij (1x), want dit kan het oorspronkelijke doorverkochte contract afkopen. Bank blij (2x) want ze houden nog dus €50.000 extra over die aan de winst kan worden toegevoegd. Bank blij (3x), want ze hebben nu een vordering op u van €100.000 waar geeneens meer een hypotheek tegenover staat, u bent gewoon een sukkel die nog 100K (€, geen Foppes) terug moet betalen. Je zou bijna gaan denken dat banken belang hebben bij failliesementen.

Samenvattend
U betaalt hypotheekrente van 5,5% over €250.000, de bank doet in al haar contracten met U en in de media alsof ze al dat geld tegen “hoge tarieven” op de internationale geldmarkt moeten lenen, inwerkelijkheid dus maar 1/25 van de som van uw hypotheek. De bank betaalt om het krediet mogelijk te maken 2% rente over €10.000 aan haar spaarders.
U betaalt ook nog eens €250.000 aan aflossingen aan de bank, de bank had daarvoor geen kosten gemaakt, ze krijgen dat geld gewoon gratis van U.
Als u niet betaalt wordt de bank eigenaar van uw huis, mag de opbrengst van de veiling hebben EN mag het verschil tussen de hypotheeksom en de veilingsom op u verhalen.

Het is mij echt een compleet bizar raadsel waarom mijn bank mij dit verhaal niet verteld heeft toen ik bij het kruisje tekende. Het is hen bekend, het staat in hun bankvergunning, de jaarwinsten onderschrijven dat dit is wat er gebeurd. Tijd voor een heldere financiële bijsluiter die beide kanten van het verhaal belicht.

En wanneer komt er eens een rechter die zegt : “meneer de bankier, in geval van failliesement van de hypoptheekgever (u) mag u uw werkelijke kosten verhalen, in plaats van de absurd eenzijdige contractuele verplichting die u uw klant heeft laten ondertekenen”

In Amerika kan je de sleutel inleveren bij de bank als je niet meer kan betalen, en dat is prima, want de bank heeft recht op het onderpand, maar restschulden ook nog eens verhalen op de verliezer? Meneer de rechter, die rente was toch al een risicopremie voor het verleende krediet?

@larsboelen blogt op stormglas.wordpress.com